Czy opłaca się udostępnić nieruchomość spółce?

Jeśli chcesz zlecić nam ustalenie, w jaki sposób optymalnie przekształcić Twoją firmę lub zlecić nam kompleksowo przeprowadzenie całego procesu – skontaktuj się z nami, wypełniając krótki formularz kontaktowy.

uzyskaj pomoc

Punkt startu

Zacznijmy od tego, że masz spółkę albo myślisz o przekształceniu. Jak mówię spółkę, mam na myśli przede wszystkim spółkę z o.o., ale możemy również porozmawiać o spółce komandytowej czy spółce komandytowo-akcyjnej. Oprócz tego masz nieruchomość i tę nieruchomość chcesz, potrzebujesz wykorzystać właśnie w firmie. To może być działka, na której chcesz postawić jakąś inwestycję, poczynając od np. parkingu, poprzez garaże czy poprzez postawienie budynku, który następnie chcesz wykorzystywać w działalności na siedzibę czy na wynajem.

Ewentualnie masz już jakiś lokal, masz już budynek i chcesz go wynajmować czy wręcz już wynajmujesz, np. jako lokale mieszkalne, czy – myślę tu o lokalach użytkowych – chociażby pod oddział banku, drogerię, aptekę? Masz nieruchomość, którą chcesz wykorzystywać w firmie na potrzeby np. zakładu produkcyjnego? Może myślisz o hali magazynowej czy w jakikolwiek inny sposób, na inne cele chcesz wykorzystać lokal, budynek czy działkę?

Generalnie stoisz przed dylematem: czy pozostawić tę nieruchomość w rękach prywatnych – twoich, twojej rodziny, czy przenieść ją na spółkę. O przenoszeniu nieruchomości na spółkę opowiadałem już w 81. odcinku tego podcastu, więc jeśli jeszcze nie widziałaś/ nie widziałeś tego nagrania, to zachęcam cię do obejrzenia go najpierw.

Dlaczego nie przenosić nieruchomości na spółkę?

Pytanie, na które chciałbym udzielić odpowiedzi, ogniskuje się wokół dylematu: czemu miałbym takiej nieruchomości nie przenosić, tzn. co mi to daje? Można powiedzieć o trzech podstawowych zaletach takiego kroku.

Zabezpieczenie majątku prywatnego

Jeżeli masz spółkę z o.o., to to ograniczenie odpowiedzialności ma sens wtedy, kiedy poza spółką znajduje się jakiś twój majątek. Jeżeli cały majątek twojego życia, dorobek życiowy jest w spółce z o.o., to na czym miałaby polegać ta ograniczona odpowiedzialność wspólnika za zobowiązania spółki z o.o.? Nie ma to wtedy większego sensu. W związku z tym majątek prywatny generalnie powinien być poza spółką. Oczywiście pytanie, co będzie tym majątkiem prywatnym? I do tego właśnie zmierzamy, czyli do zabezpieczenia majątku prywatnego.

Motywy podatkowe, o których za chwilę powiem.

Wygoda rozliczeń ze wspólnikami – punkt może mniej istotny.

Jeżeli masz wspólników, to pozostawienie twojej prywatnej nieruchomości poza spółką, bo mówimy tu o takich aktywach, sprawia, że z biznesu jako takiego rozliczamy się ze wspólnikami w sposób transparentny. Wykorzystywanie przez naszą wspólną firmę twojego prywatnego majątku, np. lokalu na siedzibę, jest to po prostu koszt firmy i nie wpływa na rozliczenia zysków wypracowanych z samego biznesu pomiędzy wspólnikami.

Motywy podatkowe

Motywy podatkowe, czyli to, co tygryski lubią najbardziej. Po pierwsze jest to doprowadzenie do jednokrotnego opodatkowania zysków w spółce z o.o. Jeżeli spółka z o.o., o tym też już mówiłem wielokrotnie, osiąga swoje własne dochody, płaci od tego podatek, to jeżeli wypłacisz dywidendą te zyski, te dochody opodatkowane w spółce z o.o., płacisz podatek drugi raz. „Wypłacając” te pieniądze w formie czynszu za wynajmowaną nieruchomość czy za nieruchomość dzierżawioną przez spółkę, osiągasz taki efekt, że spółka od tej kwoty nie płaci podatku, bo ten czynsz jest dla niej kosztem i obniża dochód do opodatkowania. Płacisz oczywiście podatek u siebie, ale płacisz go jeden raz i na dodatek w dość korzystny sposób, o czym jeszcze za chwilę powiem.

Po drugie i to w wielu przypadkach może być nawet istotniejsze: optymalizacja ewentualnej sprzedaży takiej nieruchomości. Popatrz na taką sytuację: jeżeli masz prywatnie nieruchomość i sprzedajesz ją po jakimś czasie (konkretnie mówimy tutaj o 5 latach od końca roku, w którym doszło do nabycia albo wybudowania takiej nieruchomości), nie płacisz podatku, mamy wyłączenie z opodatkowania sprzedaży takiej nieruchomości. Jeżeli sprzedasz w tym 5-letnim okienku, być może również tego podatku nie zapłacisz, jeśli uda ci się skorzystać ze zwolnienia. Mówię tutaj o przeznaczeniu dochodów ze sprzedaży na własne cele mieszkaniowe.

Jeżeli wniesiesz tę nieruchomość do spółki, to te benefity tracisz. Spółka po prostu nie skorzysta ani ze zwolnienia, ani z wyłączenia z opodatkowania po upływie 5 lat. Płaci normalny podatek dochodowy od różnicy między przychodem, ceną sprzedaży a kosztami, czyli nabyciem, oczywiście koszty nabycia są pomniejszone o amortyzację.

Dochodzimy dodatkowo do takiej sytuacji: mamy podatek po stronie spółki, ale spółka, jeśli sprzeda tę nieruchomość, uzyskuje cenę sprzedaży, uzyskuje środki pieniężne na własne konto. Wspólnik z tego bezpośrednio nie może skorzystać. Jeżeli chcesz wypłacić te pieniądze ze spółki, płacisz kolejny, 19-procentowy podatek czy to przy dywidendzie, czy np. przy likwidacji tej spółki. Może się zatem okazać i można to również wyliczyć, że pozostawienie nieruchomości prywatnie, co do której myślisz, że być może kiedyś będzie sprzedana versus wniesienie jej do spółki i sprzedaż poprzez spółkę, to mogą być ogromne różnice w wysokości obciążeń podatkowych.

Optymalizacja VAT

W niektórych przypadkach pozostawienie nieruchomości u siebie i np. dokonanie prywatnej inwestycji na tej nieruchomości u siebie, a nie w spółce może też mieć walory optymalizacji VAT. Nie chodzi tutaj o uniknięcie tego podatku – to jest z reguły bardzo trudne – ale o poprawę płynności finansowej, poprawę cash flow.

Wyobraź sobie, że masz firmę, która prowadzi działalność, która jest zwolniona z VAT, np. działalność w postaci prowadzenia szkoły językowej czy jakąś działalność medyczną. Taka spółka, ponieważ jest zwolniona z VAT, nie może odliczyć podatku od wydatków związanych z tą działalnością. Jeżeli zatem ponosisz wydatki na wyremontowanie lokalu czy budynku, który jest wykorzystywany w tej działalności, czy nabywasz jakąś nieruchomość i stawiasz tam budynek, to ten VAT ci przepada, on nie może być odliczony. Jeżeli taką samą inwestycję wykonasz prywatnie u siebie, np. w jednoosobowej działalności gospodarczej i następnie tę inwestycję wynajmiesz swojej spółce medycznej czy szkole językowej, to prywatnie VAT oczywiście odliczysz, dlatego, że wynajem może być opodatkowany VAT, czyli od razu ten podatek odzyskujesz.

Oczywiście wynajem takiej nieruchomości do spółki, tak jak powiedziałem, może być opodatkowany, płacisz VAT. Spółka tego VAT nie odliczy, ale nie odliczy co miesiąc w fakturach czynszowych. W związku z tym oczywiście docelowo gdzieś ten VAT i tak przepadnie, rozłoży się to jednak w czasie, przez dłuższy okres będziesz zatem dysponować tym kapitałem.

W niektórych przypadkach to może być jednak pułapka. Wyobraźmy sobie, że masz w JDG lokal czy jakiś budynek, który chcesz wykorzystywać w swojej przychodni, w działalności medycznej i nie ponosisz tam żadnych specjalnych wydatków na wyremontowanie. To już jest wyremontowane, nie ma żadnego VAT-u do odliczenia. Jeżeli taka nieruchomość znajdzie się w spółce, to po prostu jakby nie ma tutaj problemu VAT-u, nie ma naliczonego żadnego podatku należnego, wychodzimy na zero, ona jest w spółce i już.

Jeżeli natomiast ona będzie w rękach wspólnika i wspólnik ją wynajmie do spółki, załóżmy, że pojawi się tam VAT, czyli przekroczymy 200 tys. zł obrotu, to mamy obciążenie po stronie wspólnika. Spółka, tak jak powiedziałem, tego nie odliczy, bo prowadzi działalność zwolnioną. Pojawi się zatem zupełnie „niepotrzebny” ciężar, który trzeba tutaj wkalkulować w całą tę sytuację. Być może zyskasz np. na sprzedaży tej nieruchomości po jakimś czasie, bo nie zapłacisz podatku w swojej działalności gospodarczej, tym bardziej, jeżeli wynajmujesz to prywatnie. W spółce byś zapłacił, ale trzeba zapłacić z kolei VAT od faktur czynszowych. Trzeba zatem to wszystko ze sobą połączyć i przeliczyć kompleksowo.

Samo przeniesienie nieruchomości na spółkę może być opodatkowane, o tym mówiłem we wspomnianym już 81. odcinku. W związku z tym czasem opłaca się po prostu zostawić nieruchomość w rękach wspólnika, żeby nie płacić podatku od przeniesienia nieruchomości do spółki.

Wreszcie ostatnia, może mająca mniejsze znaczenie motywacja podatkowa: podatek od nieruchomości. Wspólnik płaci prywatnie podatek, może go płacić kwartalnie, spółka płaci go miesięcznie. Załóżmy, że zostawiamy tę nieruchomość prywatnie w rękach wspólnika. Jak zatem opodatkować najem, dzierżawę tej nieruchomości spółce? Tak jak każdą inną dzierżawę czy najem? Tu odsyłam do 80. odcinka o optymalnym opodatkowaniu najmu.

Możemy opodatkować taki najem prywatnie, w tym momencie tylko ryczałtem 8,5 albo 12,5 proc. Albo założyć czy utrzymywać działalność gospodarczą, w ramach której wynajmujemy, czy dzierżawimy taką nieruchomość. Tutaj mamy już do dyspozycji skalę podatkową, podatek liniowy, no i wspomniany już ryczałt. Działalność gospodarcza będzie się wiązała z tym, że zapłacimy dodatkowo ZUS, zapłacimy składkę zdrowotną, ale za to będziemy mogli uwzględnić koszty uzyskania przychodu związane z tym najmem, w tym amortyzację, oczywiście amortyzację tylko w przypadku lokali niemieszkalnych. Tak jak powiedziałem, szerzej i bardzo szczegółowo mówiłem o tym w 80. odcinku.

VAT – tak, może się pojawić, jeżeli przekroczysz 200 tys. zł przychodów, obrotów. Oczywiście mówimy tutaj nie tylko o przychodach z najmu, o obrocie wynikającym z najmu, ale też o innych czynnościach, które podejmujesz jako podatnik VAT, jako wspólnik, jako osoba fizyczna. Tutaj także zwracam uwagę: „jeżeli wynajmujesz lokale mieszkalne”. Generalnie wynajem lokali, budynków na cele mieszkaniowe jest zwolniony z VAT-u, ale nie wtedy, kiedy wynajmujesz te lokale, te nieruchomości na rzecz spółki, która tam ewentualnie prowadzi jakąś działalność związaną z realizacją celów mieszkaniowych, czy to swoich własnych pracowników, czy np. wynajmuje te nieruchomości dalej, np. jako akademiki czy po prostu mieszkania. Wynika to z interpretacji ogólnej z 8 października 2021 roku, szczegóły w opisie do tego odcinka.

Uwaga jeszcze odnośnie VAT-u: często te kwestie są kontrowersyjne, a nie powinny być – VAT i podatek dochodowy, VAT i kwestia działalności gospodarczej z CEIDG to dwie różne rzeczy. Co to znaczy? Można wynajmować nieruchomości prywatnie, na ryczałcie 8,5, 12,5 proc., bez ZUS-u, składki zdrowotnej i być vatowcem. Można wynajmować prywatnie i nie być vatowcem. Można mieć działalność gospodarczą i wynajmować nieruchomości w ramach tej działalności i nie być vatowcem – jeżeli nie przekraczam tych 200 tys. albo przekraczam, ale prowadzę działalność zwolnioną, czyli np. wynajmuję nieruchomości mieszkalne na cele mieszkaniowe. Nie mówię tutaj o wynajmie do spółki, o tym już mówiłem. Każda z tych konfiguracji jest możliwa: VAT i CEIDG, czyli można powiedzieć VAT i podatek dochodowy, to są dwie odrębne sprawy.

Trzy scenariusze

I teraz, o jakich w ogóle scenariuszach życiowych możemy mówić? Powiedziałbym o trzech podstawowych przypadkach.

Scenariusz nr 1

Zakładam całkiem nową firmę i myślę o tym, żeby od razu założyć ją w formie spółki z o.o. i mam jakąś, oczywiście prywatnie, nieruchomość, która jest potrzebna do tej działalności, czy to na siedzibę, czy szerzej np. jako hala magazynowa. Tu tę nieruchomość mogę zostawić prywatnie i wynajmować do spółki.

Scenariusz nr 2

Mam jednoosobową działalność gospodarczą i myślę o wejściu w spółkę z o.o., czy to poprzez przekształcenie tzw. kodeksowe, czy to poprzez aport przedsiębiorstwa, czy po prostu założenie nowej spółki. Mówiłem o tym w pierwszym odcinku cyklu o przekształceniach – nie ma to znaczenia. Mam możliwość wyłączenia takiej nieruchomości przy przekształceniu czy przy aporcie, przy przeniesieniu „na piechotę” oczywiście tym bardziej, pozostawieniu jej w JDG, pozostawieniu w rękach prywatnych i oczywiście rozpoczęciu wynajmu na rzecz spółki.

Scenariusz nr 3

Mam już spółkę z o.o. i potrzebuję nieruchomości do tej spółki. Potrzebuję wybudować jakąś halę, potrzebuję dokupić jakąś działkę, która znajduje się wokół siedziby mojej działalności, wokół np. zakładu produkcyjnego. I tutaj generalnie to, co przychodziłoby naturalnie: mam pieniądze w spółce z o.o. i po prostu spółka dokupuje działkę obok czy dokupuje jakiś lokal, czy dokupuje jakiś budynek, prowadzi inwestycje albo ewentualnie uzyskuje finansowanie i z tego finansowania, np. z kredytu realizuje tę inwestycję.

To, wydawałoby się, naturalna sytuacja, ale rozważ, jeżeli masz taką możliwość (przez możliwość rozumiem środki prywatne albo ewentualnie zdolność kredytową), czy nie zrobić tego prywatnie. Tzn., czy nie kupić tej nieruchomości prywatnie i wydzierżawić, wynająć jej do spółki. Myślę tu zarówno o kwestiach podatkowych, jak i tych motywacjach w postaci zabezpieczenia prywatnego majątku.

Czy to bezpieczne?

Pytanie, które się nasuwa: jeżeli to jest tak korzystne, również podatkowo, to czy może być zakwestionowane przez organy podatkowe? Tu zwróciłbym uwagę znów – magia trójek – na trzy sytuacje czy trzy obszary, w których możemy o tym porozmawiać.

Pierwszy obszar to tzw. ukryta dywidenda. Były takie przepisy wprowadzone Polskim Ładem, które właśnie uderzały dokładnie w to, o czym rozmawiamy w tym nagraniu. Myślę, że szerzej nie ma co o tym opowiadać, ponieważ te przepisy zostały uchylone, zanim faktycznie weszły w życie. Możesz o tym posłuchać w jednym z nagrań podcastu, który opublikowałem jakiś czas temu, szczegóły w opisie do tego odcinka. To jest w tej chwili historia.

Punkt drugi to ceny transferowe, czyli czynsz najmu, czynsz dzierżawny, który ustalasz pomiędzy sobą a powiązaną z tobą spółką po prostu musi być rynkowy, nie można go zawyżać, nie można go zaniżać. Jeśli akurat chodzi o najem, sprawa jest uproszczona – dość łatwo znaleźć porównywalne oferty i ustalić cenę rynkową. Pamiętaj o tym, żeby w taki sposób ustalić czynsz. Mimo że czasem byłoby korzystne dla ciebie zawyżenie, żeby więcej pieniędzy wyszło ze spółki, a czasem zaniżenie, bo spółka może nie mieć pieniędzy, czynsz musi być rynkowy.

Tu ważna uwaga: jeśli spółka będzie miała problemy finansowe związane z tym, żeby zapłacić czynsz, musisz rozważyć sensowność całej operacji. Oczywiście możesz spółce udzielić finansowania, np. pożyczki, ale trzeba to wszystko wziąć pod uwagę, bo czynsz musi być rynkowy, a wakacje czynszowe mogą być problematyczne.

Punkt trzeci – estoński CIT – na czym tutaj może polegać problem? W scenariuszu, w którym mam firmę, np. jednoosobową działalność i przekształcam się w spółkę z o.o., wyłączając jednocześnie nieruchomość po to właśnie, żeby zabezpieczyć prywatnie majątek i wynajmować następnie tę nieruchomość spółce, objaśnienia w sprawie estońskiego CIT mogą sugerować, że czynsz dzierżawny czy czynsz najmu za pozostawioną w rękach prywatnych nieruchomość może być ukrytym zyskiem, co powoduje bardzo niekorzystne skutki podatkowe. O tym, kiedy tak będzie, szczegółowo mówiłem w odcinku poświęconym ukrytym zyskom w estońskim CIT. Odsyłam do tego nagrania, szczegóły zamieszczę w opisie do tego odcinka. Nagram również specjalny odcinek poświęcony przekształceniom i wchodzeniu w estoński CIT.

Generalnie, w dużym uproszczeniu można powiedzieć, że objaśnienia mówią tak: jeśli utworzyłeś firmę, spółkę z o.o., przekształciłeś się w spółkę z o.o., wszedłeś w estoński CIT i nie wyposażyłeś jej w odpowiednim stopniu w kapitał, w aktywa niezbędne do prowadzenia działalności gospodarczej (bo wyłączyłeś wcześniej nieruchomość), to jest to sytuacja, która sprawia, że wypłacany następnie ze spółki czynsz jest ukrytym zyskiem. Nie zgadzam się z tym i o motywach już mówiłem na łamach tego podcastu, właśnie w odcinku o ukrytych zyskach, ale planując taką transakcję trzeba to wziąć pod uwagę.

Wnioski

Po pierwsze przemyśl przedstawione przeze mnie przed chwilą scenariusze. Ustal, policz, jakie są konsekwencje podatkowe długofalowego przeniesienia (weź również pod uwagę sprzedaż) nieruchomości do spółki versus pozostawienia jej w rękach prywatnych i skorzystania z opcji wynajmu.

Po drugie zwróć uwagę na to, zastanawiając się nad takim krokiem, że motywy podatkowe z reguły są wsparte motywacją biznesową, tzn. zabezpieczeniem prywatnego majątku. Dlatego w ogóle taki krok w postaci pozostawienia nieruchomości w rękach wspólnika w wielu przypadkach będzie miał solidne uzasadnienie. Nawet jeżeli z obliczeń podatkowych wyjdzie ci, że nie wychodzisz jakoś bardzo na plus, to zyskujesz spokój ducha, wiążący się z tym, że ten majątek to będzie taka twoja prywatna kotwica. Spółka z o.o. czy spółka komandytowa, spółka komandytowo-akcyjna, firma wiążąca się z jakimś ryzykiem to jest odrębna rzecz, twój majątek prywatny – odrębna rzecz i to ma wartość samą w sobie.

Po trzecie, jeżeli potrzebujesz pomocy w zaplanowaniu i przeprowadzeniu tego całego procesu, łącznie z przekształceniem, pamiętaj, że możemy ci pomóc od A do Z. Aby skontaktować się z nami kliknij TUTAJ.