Sprzedaż nieruchomości – ulga mieszkaniowa a reguła „5 lat”

Sprzedaż „firmowa” czy sprzedaż „prywatna”?

Po pierwsze sprzedaż nieruchomości może mieć charakter „firmowy” –  mówiłem o niej w 73. odcinku podcastu. Zapraszam do obejrzenia tego filmu, jeżeli taka sytuacja cię dotyczy. W dzisiejszym odcinku będę mówił o tzw. sprzedaży prywatnej i to właśnie tę sprzedaż prywatną wykazujesz w PIT-39, zeznaniu rocznym, który składasz do końca kwietnia, chyba że korzystasz z wyłączenia z opodatkowania.

UWAGA: przez sprzedaż prywatną rozumiem także sprzedaż nieruchomości związanej z działalnością gospodarczą, jeśli ta nieruchomość ma charakter mieszkalny i prowadzisz jednoosobową działalność gospodarczą, spółkę cywilną, spółkę jawną czy spółkę partnerską.

Panorama: wyłączenie z opodatkowania czy ulga mieszkaniowa?

Na początek dwa słowa takiej panoramy, żebyśmy dobrze orientowali się w tych, jak by nie patrzeć, skomplikowanych kwestiach podatkowych.

1. Należy ustalić, czy sprzedaż jest prywatna czy firmowa, tzn. czy sprzedaż jest wykonywana w ramach działalności gospodarczej. To jest pierwsza rzecz. Druga rzecz, jeżeli już ustalimy, że sprzedaż ma charakter prywatny, to wtedy zastanów się, czy w ogóle zapłacisz podatek, tzn. czy sprzedaż nieruchomości nie jest przypadkiem wyłączona z opodatkowania.
2. Wyłączenie z opodatkowania (tzw. „reguła 5 lat”).
3. Jeżeli nie jest wyłączona z opodatkowania, zastanów się, czy nie możesz skorzystać ze zwolnienia podatkowego, z tzw. ulgi mieszkaniowej.
4. Jeżeli nie możesz skorzystać z tej ulgi albo możesz tylko w stosunku do części przychodów ze sprzedaży nieruchomości prywatnej, trzeba się zastanowić, jaki podatek będzie zapłacony – tzn. co możesz uwzględnić w kosztach odpłatnego zbycia, co możesz uwzględnić w kosztach uzyskania przychodów.

Jeszcze na początek ważne zastrzeżenie: mówimy tutaj o odpłatnym zbyciu, czyli o odpłatnych czynnościach. Przede wszystkim oczywiście myślimy o sprzedaży nieruchomości, ale także o zamianie nieruchomości. Nie mówimy natomiast o czynnościach nieodpłatnych, czyli o darowiźnie. Nie mówimy także o aportach do spółek. W przypadku aportów do spółek będą nas obowiązywać zupełnie inne zasady. Na ten temat również nagrałem odcinek podcastu, odcinek numer 81.

Prywatne prywatne czy prywatne firmowe?

Pierwszy obszar, który trzeba przeanalizować, czyli czy sprzedaż nieruchomości, której dokonujesz, dokonałeś, planujesz, czy ona będzie sprzedażą prywatną wedle tej nomenklatury, którą się posługuję, czy sprzedażą związaną z działalnością gospodarczą. To nie jest prosta sprawa, tzn. mamy tutaj oczywiście do czynienia z sytuacjami skrajnymi, natomiast życie często nie jest takie czarno-białe. Będziemy się znajdować gdzieś w przestrzeni pomiędzy tą działalnością prywatną a działalnością gospodarczą.

Skrajnym przykładem, kiedy mamy do czynienia ze sprzedażą nieruchomości prywatnej, niech będzie chociażby sprzedaż mieszkania czy domu, w którym zamieszkujesz z rodziną. Oczywiście mamy wtedy do czynienia ze sprzedażą nieruchomości prywatnej i zasadami, które opisuję, omawiam w tym odcinku. Z drugiej strony możemy mieć klasyczny przykład sprzedaży nieruchomości firmowej, kiedy sprzedajesz np. halę produkcyjną wykorzystywaną w działalności gospodarczej twojej firmy.

Możemy mieć także do czynienia z sytuacjami mniej jednoznacznymi. Masz, nazwijmy to prywatną, działkę, odziedziczoną czy tym bardziej kupioną na inwestycje, ale nie prowadzisz żadnej działalności gospodarczej. Teraz tę działkę rolną dzielisz na mniejsze działki, doprowadzasz media, niwelujesz teren, ogradzasz, reklamujesz w Internecie, tworzysz specjalny serwis internetowy, być może angażujesz kogoś jeszcze do obsługi klientów. W każdym razie podejmujesz tak intensywne działania w kierunku zwiększenia wartości tej inwestycji, że zaczyna to wykraczać poza zarządzanie majątkiem prywatnym. Na marginesie: tu może być również problem z VAT, ale tym się teraz nie zajmujemy.

To, co robisz, sprzedając te nieruchomości powstałe w wyniku podziału twojej nieruchomości rolnej, wcześniej jeszcze dostosowanie warunków zabudowy do sprzedaży, do inwestowania, do zabudowy przez klientów, może sprawić, że w pewnym momencie wejdziesz w działalność gospodarczą. Wtedy sprzedaż takich nieruchomości nie będzie sprzedażą prywatną, nie rozliczysz ich w PIT-39, nie skorzystasz z wyłączenia z opodatkowania czy z ulgi mieszkaniowej. Po prostu będą to dochody z działalności gospodarczej.

Jeżeli masz jakąś inną specyficzną sytuację, zostaw komentarz, spróbuję się do tego odnieść.

Sprzedaż po pięciu latach

Ustaliliśmy, że mamy do czynienia ze sprzedażą nieruchomości prywatnej. Punkt drugi analizy, o którym mówiłem, to jest ustalenie, czy możesz skorzystać z wyłączenia z opodatkowania. O co tutaj chodzi? To jest to słynne pięć lat. Jeżeli sprzedasz prywatnie nieruchomość po upływie pięciu lat – uwaga – od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie albo wybudowanie, nie zapłacisz podatku dochodowego, niezależnie od tego – uwaga – na jakie cele przeznaczysz te dochody. Możesz je zainwestować, możesz je skonsumować, nie ma to żadnego znaczenia.

Minęło pięć lat od końca roku kalendarzowego, w którym doszło do nabycia czy wybudowania – podatku za sprzedaż nieruchomości prywatnej nie zapłacisz. Uwaga – powiedziałem o tym, że nie ma znaczenia, na jakie cele wydatkujesz środki z dochodów ze sprzedaży – w ogóle tej transakcji również się nigdzie nie zgłasza. W szczególności nie wykazujesz dochodów ze sprzedaży takiej nieruchomości w PIT-39 czy w żadnym innym zeznaniu rocznym.

Na marginesie: zwrócę tutaj uwagę na ważny element, bo to często jest mylone. Jeżeli mam nieruchomość w firmie, przykładowo w działalności gospodarczej wykorzystuję jakiś budynek, to oczywiście tego budynku po pięciu latach nie sprzedam bez podatku, bo to jest nieruchomość firmowa (jeżeli oczywiście ma charakter użytkowy, a nie mieszkalny). Mogę ją wycofać z firmy, ale wycofanie z firmy może rodzić pewne komplikacje na gruncie VAT – o tym też dzisiaj nie będę mówił.

Sprzedaż po wycofaniu nieruchomości z firmy

Na gruncie podatku dochodowego: czy mogę sprzedać po pięciu latach? Tu ciekawostka: stosujemy inne zasady. Jeżeli wycofujesz nieruchomość o charakterze użytkowym z firmy albo zamykasz działalność gospodarczą, to wtedy możesz sprzedać taką nieruchomość bez podatku, ale po upływie 6 lat. Uwaga: nie od końca roku, tylko od końca miesiąca, w którym doszło do wycofania takiej nieruchomości z działalności gospodarczej.

A co, jeżeli otrzymałem moją prywatną nieruchomość w spadku? Przykładowo nabyłem w spadku po babci lokal mieszkalny, mieszkanie. Od 1 stycznia 2019 roku mamy korzystne przepisy, które sankcjonowały pewną praktykę obowiązującą do tego czasu, chociaż były pewne kontrowersje z tym związane. Przepisy te mówią o tym, że do pięcioletniego okresu posiadania przez spadkobiercę, który pozwala na sprzedaż bez podatku, dolicza się okres posiadania tej nieruchomości przez spadkodawcę.

Wyobraźmy sobie sytuację: babcia, o której już powiedziałem, nabyła nieruchomość, kupiła mieszkanie np. w 1988 roku, zmarła w 2023 roku. Dziedziczę po niej ten lokal i postanawiam go natychmiast sprzedać. Czy zapłacę podatek? Nie, ponieważ do mojego okresu posiadania (załóżmy, że posiadam go tylko miesiąc) doliczam lata posiadania nieruchomości przez moją babcię. W związku z tym pięć lat niewątpliwie w tym przykładzie już minęło, sprzedaję bez podatku, przeznaczam dochody na co chcę, nie wykazuję dochodów w PIT-39.

Druga sytuacja, o której chciałem powiedzieć, to sytuacja nabywania domu czy mieszkania do majątku wspólnego małżonków. Wyobraźmy sobie sytuację: w 2011 roku małżonkowie w małżeńskiej wspólności majątkowej nabywają dom. Następnie dochodzi do ustania tej małżeńskiej wspólności majątkowej, do intercyzy czy do rozwodu i np. w 2023 roku żona otrzymuje na „wyłączną” własność tę nieruchomość i postanawia ją sprzedać.

Czy skorzysta z wyłączenia z opodatkowania? Musi minąć pięć lat od końca roku, w którym doszło do nabycia. Pytanie, kiedy żona nabyła: czy nabyła w momencie, kiedy staje się wyłączną właścicielką po rozwodzie, czy nabyła wtedy wraz z mężem w małżeńskiej wspólności majątkowej? Liczymy tutaj ten drugi moment, czyli moment nabycia przez małżonków w małżeńskiej wspólności majątkowej.

Czy mogę skorzystać z ulgi mieszkaniowej?

Jeśli nie możesz skorzystać z wyłączenia z opodatkowania, musisz czy chcesz sprzedać tę nieruchomość wcześniej, to zastanów się, czy możesz skorzystać z ulgi mieszkaniowej, czyli ze zwolnienia z podatku dochodu ze sprzedaży nieruchomości prywatnej. To zwolnienie jest dostępne wtedy, gdy przeznaczysz dochody ze sprzedaży swojej prywatnej nieruchomości na własne cele mieszkaniowe. To wydatkowanie środków ze sprzedaży nieruchomości ma nastąpić od momentu odpłatnego zbycia do upływu trzech lat od końca roku, w którym doszło do sprzedaży. Dodajmy, że te wydatki powinny być odpowiednio udokumentowane, do tego jeszcze wrócę.

Na co możesz przeznaczyć środki uzyskane ze sprzedaży prywatnej nieruchomości, aby było to uznane za spełnienie warunków do ulgi? Krótko mówiąc, na jakie cele mieszkaniowe możesz przeznaczyć dochody ze sprzedaży? Po pierwsze na nabycie domu, mieszkania czy działki pod budowę domu. Uwaga: także działki niebudowlanej, np. rolnej, jeżeli w ciągu trzech lat dojdzie do zmiany przeznaczenia tej działki na działkę budowlaną, na działkę, która umożliwia zabudowę mieszkalną. Dalej rozbudowa, przebudowa, nadbudowa, adaptacja własnego lokalu niemieszkalnego na cele mieszkalne. Uwaga: wszystkie te nieruchomości powinny znajdować się w Polsce albo na terenie państwa Unii Europejskiej, państwa EOG bądź Szwajcarii. Lokal, dom, czy działka położona na terenie Wielkiej Brytanii nas tutaj nie ratuje.

Czym są wydatki remontowe?

Wspomniałem o tym, że środki ze sprzedaży nieruchomości możesz przeznaczyć również na remont domu czy remont mieszkania. Pytanie, jakiego rodzaju wydatki remontowe będą nam się kwalifikowały? Oczywiście wiadomo, że wydatki typowo remontowe, o których myślimy, czyli instalacje, ściany, malowanie itd. jak najbardziej tak. Co natomiast w przypadku armatury, sprzętów, sprzętów kuchennych, takich wydatków mniej oczywistych? Tutaj z pomocą przychodzi nam interpretacja ogólna ministra finansów z 13 października 2021 roku (DD2.8202.4.2020), która mówi dość precyzyjnie, jakie wydatki mogą tutaj być wydatkami kwalifikowanymi.

To będą przykładowo:

• wszystkie sprzęty AGD, które kończą instalacje, jak mówi interpretacja, czyli np. kuchenka gazowa, elektryczna, gazowo-elektryczna, płyta indukcyjna, ceramiczna, piekarnik, zmywarka, pralka, lodówka w zabudowie albo wolno stojąca,
• szafki stanowiące element mocowania umywalki będącej kompletem z umywalką,
• oświetlenie sufitowe, ścienne, wewnętrzne, w tym taśmy LED, oczka halogenowe z wyłączeniem lamp wolno stojących,
• okapy kuchenne,
• meble, które charakteryzuje trwały związek z obiektem budowlanym, wykonane na indywidualne zlecenie, szafy wnękowe, zabudowy pawlaczy, garderoby, meble w zabudowie kuchennej, zabudowa kuchenna pod wymiar i wolno stojąca.

Wszystko wyżej wymienione mieści się w pojęciu wydatków na własne cele mieszkaniowe. Wydatki na ten cel pozwolą ci w tej części skorzystać z ulgi mieszkaniowej.

Czy mogę kupić dom za granicą?

Przy okazji nieruchomości zagranicznych pojawia się pytanie, czy mogę kupić taki lokal czy dom za granicą i w części tam pomieszkiwać, a w części go wynajmować. Tu interpretacje nie są jednoznaczne. Można spotkać się z interpretacjami, że przeznaczenie tej nieruchomości na nawet częściowy wynajem wyklucza ulgę mieszkaniową. Wydaje mi się, że ostatnio więcej jest jednak interpretacji, które dopuszczają okresowe wynajęcie takiej nieruchomości, jeżeli podatnik będzie realizował tam równocześnie własne cele mieszkaniowe.

Oczywiście, można dyskutować, czy wyjazd do mieszkania zakupionego na Teneryfie na dwa tygodnie w roku w celach rekreacyjnych będzie spełnieniem własnych celów mieszkaniowych. Raczej nie, będą to raczej cele rekreacyjne, wypoczynkowe. Mówimy tu zatem o sytuacjach, kiedy tam faktycznie mieszkam. Wyobrażam sobie, że kupuję to mieszkanie na Teneryfie i aby uciec od polskiej zimy mieszkam tam, powiedzmy, od listopada do marca. W kwietniu wracam na Wielkanoc do Polski, tutaj mieszkam przez sezon letni i wtedy wynajmuję to mieszkanie wakacyjnie turystom. W tej sytuacji powiedziałbym, że realizuję tam własne cele mieszkaniowe i wtedy uznałbym, że wydatki na zakup tego mieszkania mają charakter wydatków kwalifikowanych do ulgi mieszkaniowej.

Wydatki na spłatę kredytu

No dobrze, jakie jeszcze cele mieszkaniowe? Pomówmy o kredytach, ponieważ realizacją celu mieszkaniowego, własnego celu mieszkaniowego może być także spłata kredytu zaciągniętego przed sprzedażą nieruchomości. Oczywiście mówimy o kredycie zaciągniętym na cele, na potrzeby mieszkaniowe.

Przykładowo: kupuję mieszkanie na kredyt, np. w 2019 roku, sprzedaję je w 2023 roku, nie minęło jeszcze pięć lat. Przychody ze sprzedaży mieszkania przeznaczam na spłatę kredytu, będzie to zatem realizacja mojego celu mieszkaniowego. Kwalifikują się także wydatki na spłatę kredytu zaciągniętego na spłatę tego kredytu mieszkaniowego, czyli mówimy o jakimś kredycie refinansowym czy konsolidacyjnym. Tutaj również mówimy tylko o kredytach zaciągniętych w polskiej instytucji finansowej tudzież w unijnej instytucji finansowej, EOG czy Szwajcarii.

Uwaga: gdy mówimy o nakładach remontowych na kupowany lokal, to zwracam uwagę na to, że można przeznaczyć dochody ze sprzedaży nieruchomości mieszkaniowej na remont lokalu, który dopiero się zakupi. Pod warunkiem, że zakup tego lokalu zostanie sfinalizowany maksymalnie do trzech lat od końca roku, w którym doszło do sprzedaży naszej nieruchomości.

Jakie wydatki „odpadają”?

Teraz powiedzmy sobie, co odpada, czyli jakie mniej oczywiste wydatki nie będą wydatkami na cele mieszkaniowe?

Po pierwsze spłata cudzego kredytu. Wyobraźmy sobie sytuację: Zosię, która kupuje lokal na kredyt i Marka, który – załóżmy – w tym samym okresie sprzedaje swoją prywatną nieruchomość i deklaruje przeznaczenie dochodów z tej sprzedaży na własne cele mieszkaniowe. Zosia i Marek poznają się w jakichś miłych okolicznościach przyrody i postanawiają zawrzeć związek małżeński. Mają wspólność majątkową i – uwaga – obejmują tą wspólnością majątkową lokal Zosi.

Minął – załóżmy – rok. Mamy teraz taką sytuację: Zosia i Marek są małżeństwem i w tym małżeństwie, we wspólności majątkowej mają lokal, który Zosia kupiła na kredyt przed zawarciem związku małżeńskiego. Marek ma na koncie środki ze sprzedaży swojego mieszkania, które sprzedał jeszcze przed poślubieniem Zosi rok temu. I myśli tak: „To właściwie jest mój lokal, bo przecież jest w małżeństwie, czyli małżeńskiej wspólności majątkowej. Mam te środki, w związku z tym spłacę ten kredyt Zosi i w takim przypadku uwolnię nas – ekonomicznie – od ciężaru tego kredytu. Na pewno nam się to opłaci.” Okazuje się, że wtedy mamy sytuację, w której ulga mieszkaniowa Markowi nie będzie przysługiwać, dlatego że przeznaczył środki ze sprzedaży mieszkania na spłatę kredytu, ale nie swojego. Przepis mówi o sprzedaży kredytu zaciągniętego przez podatnika, a to kredyt, w tym przypadku zaciągnięty przez kogoś innego – przez Zofię.

Pytanie oczywiście, co by było, gdyby Marek przystąpił do tego kredytu przed jego spłatą. Można byłoby wtedy powiedzieć, że spłaca kredyt – właśnie – „zaciągnięty przez siebie”, bo o tym stanowi przepis. Myślę, że tu też byłoby to problematyczne, tzn. z takiego celowościowego punktu widzenia. Oczywiście należałoby dopuścić to zwolnienie, ale przepis literalnie mówi o spłacie kredytu zaciągniętego przez podatnika, a nie którego podatnik jest stroną. Należałoby się zastanowić, czy są szanse na to, żeby uzyskać taką interpretację, bo zakładam, że wtedy wystąpilibyśmy z wnioskiem o wydanie interpretacji dla takiego podatnika.

Domki letniskowe i cele rekreacyjne

Odpada nam cel rekreacyjny, czyli jeżeli nabywam domek letniskowy na cele rekreacyjne, to nie jest to realizacja celów mieszkaniowych. Zwracam tu jednak uwagę na to, że nie jest istotny tak do końca formalny charakter tej nieruchomości, którą nabywamy, choć mówimy, że domek letniskowy nie, powinien być taki domek całoroczny. Tu bardziej chodzi o cele, jakie realizuję na tej nieruchomości, bo mogę wyobrazić sobie nieruchomości i domek letniskowy w rozumieniu przepisów budowlanych, w którym ja jednak realizuję te cele mieszkaniowe, czyli nie wypoczywam tam, tylko właściwie mieszkam przez cały rok albo przez większą część roku, bo np. zimą jestem na tej Teneryfie w moim domku czy w moim mieszkaniu, które tam wykupiłem. Argumentowałbym wtedy, że jednak obydwie nieruchomości, czyli mieszkanie na Teneryfie i domek letniskowy w lesie realizują moje cele mieszkaniowe i taki zakup obydwu nieruchomości powinien korzystać wtedy ze zwolnienia.

Zakup mieszkania na wynajem?

Dochodzimy do bardzo kontrowersyjnej kwestii, którą już zasygnalizowałem, mówiąc o nieruchomościach zagranicznych, czyli wynajmu. Czy zakup mieszkania na wynajem może być uznany za realizację własnych celów mieszkaniowych i czy pozwala na skorzystanie z ulgi? Interpretacje są różne. Powiem, jakie jest moje stanowisko, jaka jest moja rekomendacja. Załóżmy, że mieszkamy w domu i kupujemy z nadwyżek finansowych mieszkanie na wynajem, czyli z przeznaczeniem na wynajem jako lokatę kapitału, a po zakupie po prostu remontujemy i wynajmujemy najemcom. Nie, nie jest to realizacja własnych celów mieszkaniowych, nawet jeżeli zakładamy, że to mieszkanie jest tak fajne, że na emeryturze kiedyś sprzedamy ten dom i na emeryturze będziemy tam mieszkać. Będzie z tym duży problem.

Z drugiej strony, jeżeli kupujemy to mieszkanie z myślą, że za chwilę się tam przeprowadzimy, sprzedamy dom, ale w czasie, kiedy będziemy przeprowadzać sprzedaż całego domu, to wynajmiemy to mieszkanie okresowo, żeby nie stało puste, wtedy powiedziałbym, że zakup tego mieszkania ma charakter kwalifikujący się do skorzystania z ulgi, są to cele własne, cele mieszkaniowe. Tym bardziej, jeżeli w jakimś krótkim czasie się tam przeprowadzimy.

Dalej, jakaś inna sytuacja, w której kupujemy lokal i w nim mieszkamy, ale sytuacja zmusza nas do tego, żeby przeprowadzić się do innego miasta i ten lokal wynająć. Również powiedziałbym, że taki zakup powinien być uznany za realizację własnych celów mieszkaniowych. Tym bardziej, jeżeli okaże się, że nie było to zaplanowane, tylko wynika z jakichś okoliczności, które nie były znane w momencie, w którym dokonywaliśmy zakupu tego mieszkania.

Sprawa jest więc złożona, skomplikowana i indywidualne okoliczności będą miały istotne znaczenie, więc tu również chętnie podyskutuję z wami o tym w komentarzach.

Kilka mieszkań

Idźmy dalej. Jeżeli mam już dom w Łodzi i kupię teraz mieszkania w Warszawie i w Radomiu, czy jest szansa, żeby skorzystać z ulgi mieszkaniowej? Znowu te indywidualne okoliczności będą miały znaczenie, ale pokażę za chwilę, kiedy to może być możliwe.

Wyobraźmy sobie, że mieszkam w domu w Łodzi, ale w Warszawie mam pracę, pracę hybrydową, która wymaga ode mnie np. dwóch dni obecności. I w tym mieszkaniu przez te dwa dni mieszkam, przebywam. Jednocześnie wyobraźmy sobie, że mam rodziców w Radomiu, którzy wymagają okresowej opieki i raz na jakiś czas, np. raz na dwa, trzy tygodnie, przyjeżdżam tam na kilka dni, żeby zająć się nimi, żeby przypilnować pewnych spraw, coś tam pozałatwiać, jakoś im pomóc. Z jakichś względów nie mieszkam wtedy z nimi, tylko kupuję mieszkanie w Radomiu, w którym wtedy mieszkam. Powiedziałbym wtedy, że wszystkie te trzy nieruchomości realizują moje cele mieszkaniowe. Oczywiście może to być jeszcze mieszkanie na Teneryfie i domek w lesie, ale zaczynają się tu mnożyć. W każdym razie chcę powiedzieć, że jest możliwe posiadanie kilku nieruchomości i realizowanie równolegle, nie równocześnie, ale równolegle celów mieszkaniowych w tych różnych nieruchomościach.

Na marginesie: jeżeli chcę skorzystać z ulgi mieszkaniowej, to trzeba to zgłosić w PIT-39.

Jak policzyć podatek?

Dobrze, załóżmy, że nie możemy skorzystać z pięcioletniego wyłączenia z opodatkowania, nie możemy skorzystać z ulgi mieszkaniowej albo możemy tylko w części i przychodzi nam zapłacić podatek. Jak go wyliczyć? Podatek deklarujemy w PIT-39. Stawka podatkowa wynosi 19 proc. i ma charakter liniowy, to znaczy niezależnie od wysokości dochodu to będzie 19 proc. i 19 proc. płacone od dochodu.

Ale nie dość, że podatek płacimy tylko od dochodu (zaraz powiem o kosztach uzyskania przychodu), to jeszcze dodatkowo przychód, którym jest, jak wiadomo, cena uzyskana ze sprzedaży, pomniejszamy o koszty odpłatnego zbycia, czyli koszty tej sprzedaży. To są koszty notarialne, jakieś koszty wyceny nieruchomości, pośrednika nieruchomości. Są to koszty, które musiałem ponieść po to, żeby sprzedać tę nieruchomość. Mój przychód ze sprzedaży mieszkania – 500 tys. zł – pomniejszam właśnie o koszty pośrednika, notariusza, wycenę jakichś zdjęć, być może ogłoszeń, które są bezpośrednio związane z tą sprzedażą.

Pomniejszyłem przychód o koszty odpłatnego zbycia, określoną wartość otrzymałem i teraz pomniejszam ten przychód o koszty nabycia, o koszty uzyskania przychodów. To będzie oczywiście cena, którą musiałem zapłacić za to mieszkanie podczas jego zakupu, ale powiększona o udokumentowane nakłady, które zwiększają wartość tego lokalu czy tego domu. Koszty nabycia to oprócz ceny oczywiście także koszty notarialne, podatek od czynności cywilnoprawnych, który często będzie do zapłaty.

Jak udokumentować wydatki? Czy paragony są dopuszczalne?

Jeśli natomiast chodzi o koszty remontów, wykończeń, które zwiększają wartość tej nieruchomości, to tu właśnie słowem kluczem jest „zwiększenie wartości lokalu”. Muszą to być jakieś wydatki stałe, które po prostu powiększą wartość tego mieszkania czy domu, na pewno nie zakup telewizora. Co istotniejsze, nawet te wydatki muszą być odpowiednio udokumentowane. Odpowiednio – tutaj jest bardzo wyraźne zastrzeżenie – czyli fakturami VAT. Mogą to być paragony do 450 złotych, z NIP nabywcy, bo je również traktuje się jako faktury. Generalnie te wydatki muszą być udokumentowane, w związku z tym warto przy remoncie mieszkania zbierać, kolekcjonować te faktury. One nam później pomniejszają przychód ze sprzedaży, jeżeli sprzedamy i nie możemy skorzystać z wyłączenia z opodatkowania czy z ulgi mieszkaniowej.

Co ciekawe, koszty nabycia są waloryzowane o wskaźnik inflacyjny, czyli może się okazać, że ze względu na wysoką inflację, której teraz doświadczamy, będziemy w stanie troszkę podbić te koszty, dzięki temu zmniejszyć dochód i dzięki temu zmniejszyć podatek do zapłaty.

Wzór na obliczenie dochodu zwolnionego

Teraz dość kłopotliwa kwestia: co, jeżeli sprzedałem to mieszkanie czy dom i część przychodów ze sprzedaży przeznaczam na własne cele mieszkaniowe, a część nie, bo po prostu nie mam takich potrzeb. Przykładowo: spłacam część kredytu czy cały kredyt, ale to jest część ceny mieszkania, którą uzyskałem ze sprzedaży, czy kupuję np. tańsze mieszkanie, przeprowadzam się do tańszego lokalu. W każdym razie nie całość została przeznaczona na własne cele mieszkaniowe, w związku z tym od części na pewno będzie podatek.

Żeby policzyć, jaki dochód jest zwolniony, a jaki jest opodatkowany (bo opodatkowaniu może podlegać dochód, a nie przychód, zaraz pokażę na przykładzie, o co tutaj chodzi), możemy zastosować taki wzór: mnożymy przychód pomniejszony o koszty, czyli dochód, razy wydatki na cele mieszkaniowe i w mianowniku dzielimy tę wartość przez przychód. Otrzymamy wtedy dochód, który kwalifikuje się do zwolnienia.

Popracujmy może na konkretnym przykładzie. Wyobraźmy sobie, że kupujemy lokal za 250 tys. i następnie sprzedajemy go za 500 tys. Pomijam koszty odpłatnego zbycia czy jakieś koszty remontów, żeby nam się prościej liczyło. Mamy 500 tys., to jest nasz przychód, bo za tyle sprzedałem i 250 tys. – to są koszty uzyskania przychodu. W związku z tym najpierw liczymy dochód: 500 minus 250 – mamy 250 tys. dochodu. I teraz uwaga: mamy te 500 tys. w kieszeni i wydatkujemy tylko połowę, czyli 250 tys. na własne cele mieszkaniowe. W związku z tym możemy się zastanawiać, od czego będę płacił podatek.

Jak tutaj to wyliczyć? Mamy nasz wzór na dochód zwolniony, przypomnę: dochód razy wydatki na cele mieszkaniowe podzielić przez przychód. Czyli tak: nasz dochód, przypominam 500 minus 250 razy wydatki na cele mieszkaniowe, czyli razy 250, podzielić przez przychód, czyli podzielić przez 500. Co otrzymujemy? Nasz zwolniony dochód to 125 tys. zł. Mamy 500 tys. minus 250 tys. kosztów nabycia, otrzymujemy 250 tys. dochodu, z tego dochód zwolniony to jest 125 tys. Przypominam, że podatek wynosi 19 proc. od dochodu. Oznacza to, że płacimy 19-procentowy podatek od (drugich) 125 tys. Prosta kalkulacja i wychodzi nam 23.750 zł podatku.

Wnioski

Jeśli sprzedajesz prywatną nieruchomość:

1. Najpierw zastanawiasz się, czy rzeczywiście jest prywatna, czy przypadkiem nie jest w działalności gospodarczej. Jeżeli jest w działalności gospodarczej, ale ma charakter mieszkalny, w jednoosobowej działalności gospodarczej, spółce cywilnej, jawnej, spółce partnerskiej też traktujesz to jako sprzedaż prywatną wedle zasad tego odcinka podcastu.
2. Jeżeli nieruchomość jest prywatna, czy możesz skorzystać z wyłączenia, czyli tych 5 lat?
3. Jeśli nie, to czy możesz skorzystać z ulgi mieszkaniowej, czyli tych 3 lat wydatkowania na własne cele mieszkaniowe?
4. Jeżeli nie wydatkowałeś albo nie w całości, to opodatkowujesz resztę stawką 19-procentową i wykazujesz w PIT-39. Liczysz podatek wedle wzoru, uwzględniając po pierwsze koszty odpłatnego zbycia (pomniejszają ci przychód) i koszty uzyskania przychodu, głównie koszty nabycia, koszty remontów tego sprzedawanego lokalu, które pomniejszają ten pomniejszony już przychód.

Na marginesie: jeżeli zadeklarujesz przeznaczenie dochodów ze sprzedaży na cele mieszkaniowe, ale w ciągu trzech lat od końca roku, w którym doszło do sprzedaży, nie wydatkujesz ich faktycznie na cele mieszkaniowe, będziesz musiał/ musiała zapłacić podatek z odsetkami od zaległości podatkowych. Będzie także konieczna korekta złożonego zeznania PIT-39.

Jeśli zajmujesz się zawodowo podatkami – w szczególności prowadzisz biuro rachunkowe, jesteś doradcą podatkowym lub radcą prawnym bądź adwokatem – dołącz do Klubu Dzień Dobry Podatki.

Klub to abonament na comiesięczne szkolenia „Dzień Dobry Podatki” oraz forum dyskusyjne, na którym codziennie wspieramy się w pracy z podatkami. 

Sprawdź więcej szczegółów TUTAJ.