Przekształcenie firmy w spółkę z o.o. to proces najeżony pułapkami.
Często – jeśli jesteś ich świadomy – są po prostu zadaniem do “odhaczenia” w całej operacji.
Dziś w Podcaście ponownie rozmawiam z mec. Joanną Sienkiewicz, adwokatem nadzorującym procesy przekształceń u nas w kancelarii Gardens Tax & Legal.
Mówimy o tym, na co – krok po kroku – zwrócić uwagę przekształcając w spółkę z o.o. firmę, w skład której wchodzą nieruchomości. Z tego odcinka Podcastu dowiesz się, na co się przygotować i jak poradzić sobie z wyzwaniami związanymi z procesem.
Jeśli potrzebujesz pomocy prawnej i podatkowej w zaplanowaniu lub wdrożeniu procesu przekształcenia w spółkę, w wejściu w eCIT, czy w innych sprawach prawnych bądź podatkowych – wypełnij krótki formularz kontaktowy, klikając w przycisk poniżej.
Transkrypcja
Michał Wilk: Dzień dobry, Asiu. Witam Cię ponownie w podcaście.
Joanna Sienkiewicz: Dzień dobry. Cześć Michał.
Poprzednim razem, gdy się widzieliśmy jakiś czas temu, mówiliśmy o pułapkach, wyzwaniach związanych z przekształceniem. Głównie mówiliśmy o jednoosobowej działalności w spółkę z o.o. Zachęcamy do obejrzenia najpierw tego odcinka, bo dzisiaj, trochę podążając inspiracją z tego naszego pierwszego spotkania, umówiliśmy się na rozwinięcie jednego z tych problemowych czy problematycznych zagadnień, jakim są niewątpliwie nieruchomości. One są problematyczne same w sobie, bo tam jest kilka obszarów, o których sobie dzisiaj porozmawiamy, na które trzeba po prostu zwrócić uwagę. Ale ten problem też jest o tyle powszechny, że dość często w naszej praktyce widzimy przedsiębiorcę, który się przekształca, po prostu jest właścicielem jakichś nieruchomości, więc ten problem jest istotny, powszechny, i tam rzeczywiście jest o czym rozmawiać. No to powiedz może konkretnie, jak wygląda twoja praca, tzn. trafia do Ciebie przedsiębiorca, klient, który chce się przekształcić w spółkę z o.o. Załóżmy, że jestem jednoosobowym przedsiębiorcą. No i rozumiem pytasz, dowiadujesz się, że ma nieruchomości. I od czego zaczynasz?
Tak, moją pracę zaczynam od zweryfikowania statusu.
Od kawy myślałem, że powiesz [śmiech].
To też. Ale jak przejdziemy do merytorycznych czynności dotyczących nieruchomości, to od zweryfikowania statusu tych nieruchomości, dowiedzenia się też od klienta, jakie ma plany biznesowe w stosunku do nich, czy chce, żeby wszystkie te nieruchomości przeszły na spółkę przekształcaną, czy też część będzie chciał wyłączyć, bo ma jakieś inne plany co do nich, czy też zbadaniu, czy np. niektóre te nieruchomości nie będą podlegały jakiemuś podziałowi administracyjnemu, czy tutaj nie ma takich planów. Co więcej, musimy zweryfikować, czy np. wśród tych nieruchomości nie ma nieruchomości rolnych, bo to jest dosyć ważny aspekt, czyli prześledzenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, uzyskanie od klienta wypisów z ewidencji, zbadanie księgi wieczystej. Więc taki, nazwijmy to trochę due diligence tej nieruchomości czy tych nieruchomości, które wchodzą w skład przedsiębiorstwa.
Czasem tych nieruchomości może być naprawdę wiele. Rzeczywiście trzeba się zastanowić, co z nimi w ogóle będzie biznesowo, jakie są plany i faktycznie jakiego rodzaju prace, takie analityczne też trzeba w odniesieniu do poszczególnych tych nieruchomości wykonać. A co, jeżeli okaże się, bo to też zakładam musi być sprawdzone, że te nieruchomości wchodzą w skład majątku wspólnego małżonków, bo o małżonkach jako takich i o zgodzie małżonka mówiliśmy w tym naszym pierwszym odcinku podcastu, w którym mówiliśmy o wyzwaniach przekształcenia. Ale ten styk nieruchomości i małżonków też jest specyficzny, prawda?
Tak, jest specyficzny. Jeśli nieruchomości wchodzą w skład majątku wspólnego, no to konieczna jest zgoda małżonka na to przekształcenie, czyli na przeniesienie własności tej nieruchomości na spółkę przekształconą. Zgoda jest wyrażana w formie aktu notarialnego pod rygorem nieważności. Czyli jeżeli takiej zgody nie będzie, to ta nieruchomość do spółki nie wejdzie. Więc warto, żeby zweryfikować od samego początku czy ta nieruchomość wchodzi w skład majątku wspólnego, to po pierwsze, a po drugie czy małżonek aprobuje plany przedsiębiorcy, który chce się przekształcać i tę nieruchomość do spółki przekształconej chce wnieść.
Tak, mówiliśmy o tym też podczas naszej pierwszej rozmowy, że różnie z tą zgodą może być i warto byłoby zadbać o to wcześniej, planując przekształcenie czy z tym będzie jakiś problem. A od strony technicznej jak to wygląda jeśli chodzi o tę zgodę?
To jest zgoda, która jest wyrażona w formie aktu notarialnego na etapie przekształcenia, przy składaniu samego oświadczenia, więc nazwijmy to wystarczające jest, że małżonek pojawi się u notariusza. Notariusz już odpowiednie oświadczenie przygotuje, więc od strony formalnej nie ma tutaj dużo pracy, ale jest to aspekt, który jest naprawdę ważny.
Mówiliśmy też, tak się ciągle odwołuję do tego naszego pierwszego odcinka, ale to po prostu chodzi o to, że poszerzamy teraz pewne informacje o nieruchomościach rolnych. To jest od jakiegoś czasu, bodajże od 2016 roku, jeśli dobrze pamiętam, jest taki koronny punkt jeśli dochodzi do zbycia nieruchomości. Ale przy przekształceniach też to może być problem. To może być zaskoczenie dla dużej części naszych słuchaczy czy widzów, że przekształcenie w sytuacji, kiedy w majątku naszego przedsiębiorcy są nieruchomości rolne, może być jakimś wyzwaniem. Opowiedz dlaczego. Ja nie pozbywam się przecież tej mojej nieruchomości w tym sensie, że nadal jest mojej firmie i nikomu tego nie sprzedaję. A kojarzymy te kwestie związane z nieruchomościami rolnymi, z KOWR-em, Krajowym Ośrodkiem Wsparcia Rolnictwa. No właśnie, z sytuacjami transakcyjnym. To dlaczego to miałby być jakiś problem?
Dlatego, że ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego zawiera definicję nieruchomości rolnej i nabycia nieruchomości rolnej, które są bardzo szerokie pod tym kątem, że przez nabycie rozumiemy nie tylko tak jak powiedziałeś, tradycyjne czynności sprzedaż, darowiznę, ale też inne zdarzenia prawne, a te inne zdarzenia prawne to jest również przekształcenie. Jeśli taką nieruchomość rolną posiadamy i chcemy się przekształcić, to może być wymagany szereg czynności, które trzeba podjąć, tak żeby skutecznie tę nieruchomość rolną przenieść. Trzeba po pierwsze sprawdzić, kiedy taka nieruchomość rolna została nabyta przez spółkę czy przedsiębiorcę, który się przekształca. Ponieważ ustawa przewiduje w zasadzie takie dwa reżimy odrębne od siebie, jeden dotyczący zgody na zbycie nieruchomości, drugi na nabycie. Jeśli nabyłeś tę nieruchomość w ciągu ostatnich 5 lat, to będziesz potrzebował przy przekształceniu uzyskać zgodę KOWR-u na to, żeby się przekształcić. Drugi aspekt związany z nabyciem i w zasadzie to ze zmianami, które ostatnio w 2023 r. w październiku weszła nowelizacja ustawy, spowodowały też zmiany związane z przekształceniami w odniesieniu do nieruchomości rolnych. Po pierwsze, teoretycznie założeniem ustawodawcy było pewne ułatwienie dla spółek, w szczególności i również dla przedsiębiorców przy przekształceniach, aby nie była konieczna zgoda KOWR-u na nabycie takiej nieruchomości.
Wcześniej bowiem mieliśmy do czynienia z sytuacją, że jeśli byłeś jednoosobową działalność gospodarczą i chciałeś się przekształcić, to musiałeś uzyskać zgodę KOWR-u na to przekształcenie, czyli na zbycie tej nieruchomości do spółki przekształconej. Teraz teoretycznie mamy ułatwienie związane z tym, że takiej zgody KOWR nie musi wyrażać, ale następczo po tym, jak już się przekształcimy musimy KOWR zawiadomić, że doszło do takiego zdarzenia prawnego i KOWR ma prawo do złożenia oświadczenia o nabyciu takiej nieruchomości. Czyli może się okazać, że ta nieruchomość rolna była na tyle interesująca dla KOWR-u, że składa takie oświadczenie i ta nieruchomość wychodzi z naszego majątku, z majątku spółki, do którego miała wejść, w związku z czym pozbawia nas pewnej możliwości działania. Jakimś rozwiązaniem, wydawałoby się mogłoby być uzyskanie jakiejś wstępnej zgody KOWR-u na to, żeby…
…żeby zanim się zabiorę za całą procedurę, mieć jakieś prawdopodobieństwo czy pewność, może nawet, że wszystko będzie dobrze.
Tak i teoretycznie można to zrobić, ale praktyka pokazuje, że KOWR takich zgód nie chce wydawać. Związane jest to z tym, że nie ma w przepisach obowiązku wydania takiej zgody. Więc jeśli nie ma obowiązku, KOWR traktuje tę sytuację jako taką, w której umarza postępowanie. No bo skoro zgoda nie jest wymagana, to postępowanie jest bezprzedmiotowe, więc trudno jest zabezpieczyć do końca.
Jakaś promesa może? Na zasadzie obiecaliście, że nie będziecie chcieli kupić.
Próbować na pewno można i warto, szczególnie jeśli ta nieruchomość stanowi jakiś główny składnik tego naszego majątku i w oparciu o nią prowadzimy działalność gospodarczą, to wtedy warto spróbować taką promesę uzyskać, żeby się nie okazało, że po przekształceniu, no co prawda zoptymalizować naszą działalność i mamy spółkę. No tylko co z tego, skoro ten główny składnik, w oparciu o który prowadziliśmy tę działalność, nie będzie go. Tak że to jest na pewno do takiej szerokiej weryfikacji przed samym przekształceniem, jeśli przedsiębiorca posiada te nieruchomości. Warto też zwrócić uwagę, że w ogóle posiadanie nieruchomości rolnych wydłuża cały proces. Po pierwsze już na etapie tego badania, czy to jest w ogóle nieruchomość rolna, czy nie, bo nie zawsze nieruchomość, która wydaje nam się, że mogłaby być rolna z definicji wynikającej z ustawy taką nieruchomością jest, bo czasami mamy do czynienia z sytuacją, w której w księdze wieczystej jest wskazane, że są to grunty rolne, ale to wcale nie jest nieruchomość rolna w rozumieniu ustawy, więc też te prace takie wstępne, polegające na zbadaniu statusu czy to planu zagospodarowania przestrzennego, czy jakichś innych decyzji jest istotne.
Czyli podsumujmy: po pierwsze badamy, czy ta nieruchomość na pewno jest rolna, albo czy aby nie jest rolna. Samo to, co wynika z ewidencji, z rejestrów, może nie być decydujące. Jeżeli już wiemy, że jest rolna czy najprawdopodobniej jest rolna, to sprawdzamy kiedy została nabyta. Jeśli została nabyta w ostatnich 5 latach, to potrzebujemy zgody. Jeśli została nabyta wcześniej, to zgody nie potrzebujemy i nawet jej w ogóle nie uzyskamy, nawet jeśli byśmy bardzo chcieli wcześniej mieć taką pewność. Dokonujemy przekształcenia, podejmując się, jak rozumiem pewnego ryzyka, że ta nieruchomość może nam zostać zabrana to może nie, bo jest za zapłatą ceny, po prostu odkupiona tak jakby. Zawiadamiamy KOWR po przekształceniu o tym, że doszło do przekształcenia, do tego w cudzysłowie zbycia i liczymy na to, że KOWR się na to nie połakomi.
Tak. Tutaj też ciężko powiedzieć, jaka będzie praktyka w stosowaniu tych nowych przepisów znowelizowanych.
Tak, bo to świeża sprawa. Bo miałem cię zapytać, jak w praktyce, czy zdarzyła się taka sytuacja. No ale w sumie trudno to ocenić.
Na razie nie zdarzyła. Tutaj są też możliwe dwa kierunki interpretacji tych przepisów, bo tak jak wspomniałam Ci na początku, z jednej strony ta nowelizacja miała w pewien sposób ułatwić spółkom w szczególności ten proces przekształcenia, gdyż usunięto z przepisów, z wyłączeń samo przekształcenie zostało tam połączenie, podział i teoretycznie taka najkorzystniejsza interpretacja wskazywałaby na to, że jeżeli jesteś spółką i się przekształcasz, to w ogóle ustawa nie będzie miała do ciebie zastosowania. Więc nawet jeśli masz taką nieruchomość rolną, nie będziesz musiał informować KOWR-u o tym, że może nabyć nieruchomość. Z drugiej strony jednak dodano do tych przepisów postanowienia odnoszące się do przedsiębiorcy i spółek cywilnych i problem polega na tym, jak traktować przedsiębiorcę w rozumieniu tych przepisów. Czy to jest przedsiębiorca jako jednoosobowa działalność gospodarcza, czy to jest przedsiębiorca szeroko rozumiany, czyli również spółki. Dlatego tutaj mówię o tych problemach, takiej natury praktycznej. Czas pokaże, w jakim kierunku to się rozwinie. Przy tej mniej korzystnej interpretacji dla spółek jednak będą musiały KOWR zawiadamiać i oczekiwać, czy złoży oświadczenie o nabyciu, czy też nie. Przy tej bardzo korzystnej interpretacji, duże ułatwienie nastąpi przy jednak tych przekształceniach, w skład których przedsiębiorstw wchodziły nieruchomości.
Te niekorzystne rzeczywiście to jest słaby punkt, jeśli ja nie jestem w stanie, bo sporo rzeczy z tych, których mówimy, jesteśmy w stanie zaplanować wcześniej, sprawdzić, zbadać, zagwarantować sobie itd. Szczególnie te wszystkie elementy związane z due diligence, o których mówiliśmy podczas naszej pierwszej rozmowy, typu jakieś tam dotacje, jakieś umowy to wszystko możemy sprawdzić wcześniej. Tu jeżeli nie możemy czegoś sprawdzić i musimy zdać się trochę na łaskę, to ten punkt – nie powinno tak być. Więc miejmy nadzieję, że albo te przepisy się zmienią, albo po prostu będzie korzystna interpretacja.
No dobrze, a powiedz mi taką rzecz. Nierzadko spotykamy się z tym, że nasi klienci są w toku jakiegoś procesu inwestycyjnego, kupują nieruchomości, sprzedają nieruchomości, coś na nich budują. No i nagle pojawia się ten pomysł, koncepcja przekształcenia. I teraz pytanie jak pogodzić te dwa procesy? To znaczy czy ja powinienem być z tymi procesami inwestycyjnymi na zero wyczyszczony? Czyli co miałem kupić, to kupiłem, co miałem sprzedać, to sprzedałem i wtedy się biorę za przekształcenie? Czy można jakoś to prowadzić razem i jeśli tak, to jak to czasowo pogodzić? No bo te prace nad przekształceniem to są właśnie prace takie analityczne, chociażby badanie statusu nieruchomości, to co mówiłaś i nie tylko nieruchomości, ale to są jakieś plany przekształcenia, a potem składanie oświadczeń i rejestracja w KRS-ie. Więc to jest rozciągnięte. To jak to pogodzić jedno z drugim?
Jeśli jest taka możliwość, to rekomendujemy, żeby zakończyć te procesy i w momencie przystępowania do przekształcenia nie nabywać w tym czasie i nie zbywać nieruchomości. Natomiast nie zawsze to w praktyce jest oczywiście możliwe, bo jeżeli mamy do czynienia z działalnością taką typowo związaną z obrotem nieruchomościami to jednak nie wstrzymamy tej działalności na dwa, trzy, cztery czy pięć miesięcy. Wtedy musimy zadbać o to, żeby w dokumentach dotyczących czy to zbywania, czy nabywania tych nowych nieruchomości znalazły się odpowiednie oświadczenia związane z tym planowanym przekształceniem. Żeby było jasno widać przy nabywaniu nieruchomości jeszcze przez tego przedsiębiorcę, który się przekształca, że jego celem jest to, żeby ta nieruchomość, którą właśnie teraz nabywa, weszła również do majątku tej spółki przekształconej. Bo wiadomo, że w samym planie przekształcenia w sprawozdaniu finansowym tego nie będzie widać, bo to są dokumenty, które już zostały przyjęte na określony moment, a nabywanie nieruchomości odbywa się później, więc nie jest niemożliwym nabywanie nieruchomości w toku, ale pewnie jeśli tak się da, rekomendujemy, żeby poczekać z tym chwilę i nabyć dopiero po samym przekształceniu.
Czy coś jeszcze jeśli chodzi o nieruchomości, czy o czymś jeszcze chciałabyś wspomnieć? Na coś jeszcze zwrócić uwagę?
To może na koniec taki dosyć specyficzny obowiązek związany z tym, że po przekształceniu możemy mieć do czynienia ze spółką nieruchomościową, której to definicja jest zawarta w ustawie o CIT i ustawa ta nakłada na spółkę określone obowiązki.
Jakieś przykładowe?
Tak. To są głównie obowiązki informacyjne składania na formularzach odpowiednich informacji elektronicznie, które to obowiązki ciążą zarówno na spółce, jak i na nazwijmy to szeroko wspólnikach. Tutaj nie będę wchodziła w szczegóły, na podatnikach, którym przysługują udziały, akcje lub prawo głosu w tych spółkach przekształconych. Myślę, że to ma o tyle istotne znaczenie, że jeśli przekształcamy spółkę w spółkę, to jeśli byliśmy tą spółką nieruchomościową wcześniej, to po przekształceniu z całą pewnością też nią będziemy, albo przynajmniej jest duże prawdopodobieństwo. Natomiast jeśli byliśmy jednoosobowym przedsiębiorcą, no to nie podlegaliśmy pod ten reżim i to może być dla nas pewna nowość. Tak że trzeba pamiętać o tym, żeby zweryfikować, czy taką spółką nieruchomościową jesteśmy, a jeśli tak, to wypełnić te obowiązki.
No dobrze, to na koniec może tak trochę w ramach podsumowania tej rozmowy z jaką myślą jedną chciałabyś zostawić naszych słuchaczy w kontekście właśnie nieruchomości, w procesie przekształcenia, tzn. jeśli dostałbyś takie pytanie: o jakiej jednej, najważniejszej rzeczy trzeba pamiętać przekształcając się jeśli mam nieruchomości, to właściwie co by to było?
Dokładnie zaplanowanie co byśmy chcieli zrobić z tą nieruchomością już po przekształceniu, jaki ma być jej charakter. Ważne jest, żeby sprawdzić status tej nieruchomości, odpowiednio też zaplanować kwestie podatkowe, czy na pewno chcemy tę nieruchomość wnosić do przekształconej spółki, czy też ją zostawić. Więc jest kilka aspektów, które powinniśmy wziąć pod uwagę przy tym, jeśli mamy nieruchomości, chcemy się przekształcić.
Czyli ta koncepcja, strategia i po co mi właściwie to wszystko?
Dokładnie tak.
Dobrze, dziękuję Ci za to spotkanie, za rozmowę i do zobaczenia.
Dziękuję. Do zobaczenia. Cześć.
Jeśli zajmujesz się zawodowo podatkami – w szczególności prowadzisz biuro rachunkowe, jesteś doradcą podatkowym lub radcą prawnym bądź adwokatem – dołącz do Klubu Dzień Dobry Podatki.
Klub to abonament na comiesięczne szkolenia „Dzień Dobry Podatki” oraz forum dyskusyjne, na którym codziennie wspieramy się w pracy z podatkami.
Sprawdź więcej szczegółów TUTAJ.