Sprzedaż nieruchomości – ulga mieszkaniowa a reguła „5 lat”

Spis treści

 

Sprzedaż „firmowa” czy sprzedaż „prywatna”?

Po pierwsze sprzedaż nieruchomości może mieć charakter „firmowy” –  mówiłem o niej w 73. odcinku podcastu. Zapraszam do obejrzenia tego filmu, jeżeli taka sytuacja cię dotyczy. W dzisiejszym odcinku będę mówił o tzw. sprzedaży prywatnej i to właśnie tę sprzedaż prywatną wykazujesz w PIT-39, zeznaniu rocznym, który składasz do końca kwietnia, chyba że korzystasz z wyłączenia z opodatkowania.

UWAGA: przez sprzedaż prywatną rozumiem także sprzedaż nieruchomości związanej z działalnością gospodarczą, jeśli ta nieruchomość ma charakter mieszkalny i prowadzisz jednoosobową działalność gospodarczą, spółkę cywilną, spółkę jawną czy spółkę partnerską.

Panorama: wyłączenie z opodatkowania czy ulga mieszkaniowa?

Na początek dwa słowa takiej panoramy, żebyśmy dobrze orientowali się w tych, jak by nie patrzeć, skomplikowanych kwestiach podatkowych.

  1. Należy ustalić, czy sprzedaż jest prywatna czy firmowa, tzn. czy sprzedaż jest wykonywana w ramach działalności gospodarczej. To jest pierwsza rzecz. Druga rzecz, jeżeli już ustalimy, że sprzedaż ma charakter prywatny, to wtedy zastanów się, czy w ogóle zapłacisz podatek, tzn. czy sprzedaż nieruchomości nie jest przypadkiem wyłączona z opodatkowania.
  2. Wyłączenie z opodatkowania (tzw. „reguła 5 lat”).
  3. Jeżeli nie jest wyłączona z opodatkowania, zastanów się, czy nie możesz skorzystać ze zwolnienia podatkowego, z tzw. ulgi mieszkaniowej.
  4. Jeżeli nie możesz skorzystać z tej ulgi albo możesz tylko w stosunku do części przychodów ze sprzedaży nieruchomości prywatnej, trzeba się zastanowić, jaki podatek będzie zapłacony – tzn. co możesz uwzględnić w kosztach odpłatnego zbycia, co możesz uwzględnić w kosztach uzyskania przychodów.

Jeszcze na początek ważne zastrzeżenie: mówimy tutaj o odpłatnym zbyciu, czyli o odpłatnych czynnościach. Przede wszystkim oczywiście myślimy o sprzedaży nieruchomości, ale także o zamianie nieruchomości. Nie mówimy natomiast o czynnościach nieodpłatnych, czyli o darowiźnie. Nie mówimy także o aportach do spółek. W przypadku aportów do spółek będą nas obowiązywać zupełnie inne zasady. Na ten temat również nagrałem odcinek podcastu, odcinek numer 81.

Prywatne prywatne czy prywatne firmowe?

Pierwszy obszar, który trzeba przeanalizować, czyli czy sprzedaż nieruchomości, której dokonujesz, dokonałeś, planujesz, czy ona będzie sprzedażą prywatną wedle tej nomenklatury, którą się posługuję, czy sprzedażą związaną z działalnością gospodarczą. To nie jest prosta sprawa, tzn. mamy tutaj oczywiście do czynienia z sytuacjami skrajnymi, natomiast życie często nie jest takie czarno-białe. Będziemy się znajdować gdzieś w przestrzeni pomiędzy tą działalnością prywatną a działalnością gospodarczą.

Skrajnym przykładem, kiedy mamy do czynienia ze sprzedażą nieruchomości prywatnej, niech będzie chociażby sprzedaż mieszkania czy domu, w którym zamieszkujesz z rodziną. Oczywiście mamy wtedy do czynienia ze sprzedażą nieruchomości prywatnej i zasadami, które opisuję, omawiam w tym odcinku. Z drugiej strony możemy mieć klasyczny przykład sprzedaży nieruchomości firmowej, kiedy sprzedajesz np. halę produkcyjną wykorzystywaną w działalności gospodarczej twojej firmy.

Możemy mieć także do czynienia z sytuacjami mniej jednoznacznymi. Masz, nazwijmy to prywatną, działkę, odziedziczoną czy tym bardziej kupioną na inwestycje, ale nie prowadzisz żadnej działalności gospodarczej. Teraz tę działkę rolną dzielisz na mniejsze działki, doprowadzasz media, niwelujesz teren, ogradzasz, reklamujesz w Internecie, tworzysz specjalny serwis internetowy, być może angażujesz kogoś jeszcze do obsługi klientów. W każdym razie podejmujesz tak intensywne działania w kierunku zwiększenia wartości tej inwestycji, że zaczyna to wykraczać poza zarządzanie majątkiem prywatnym. Na marginesie: tu może być również problem z VAT, ale tym się teraz nie zajmujemy.

To, co robisz, sprzedając te nieruchomości powstałe w wyniku podziału twojej nieruchomości rolnej, wcześniej jeszcze dostosowanie warunków zabudowy do sprzedaży, do inwestowania, do zabudowy przez klientów, może sprawić, że w pewnym momencie wejdziesz w działalność gospodarczą. Wtedy sprzedaż takich nieruchomości nie będzie sprzedażą prywatną, nie rozliczysz ich w PIT-39, nie skorzystasz z wyłączenia z opodatkowania czy z ulgi mieszkaniowej. Po prostu będą to dochody z działalności gospodarczej.

Jeżeli masz jakąś inną specyficzną sytuację, zostaw komentarz, spróbuję się do tego odnieść.

Sprzedaż po pięciu latach

Ustaliliśmy, że mamy do czynienia ze sprzedażą nieruchomości prywatnej. Punkt drugi analizy, o którym mówiłem, to jest ustalenie, czy możesz skorzystać z wyłączenia z opodatkowania. O co tutaj chodzi? To jest to słynne pięć lat. Jeżeli sprzedasz prywatnie nieruchomość po upływie pięciu lat – uwaga – od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie albo wybudowanie, nie zapłacisz podatku dochodowego, niezależnie od tego – uwaga – na jakie cele przeznaczysz te dochody. Możesz je zainwestować, możesz je skonsumować, nie ma to żadnego znaczenia.

Minęło pięć lat od końca roku kalendarzowego, w którym doszło do nabycia czy wybudowania – podatku za sprzedaż nieruchomości prywatnej nie zapłacisz. Uwaga – powiedziałem o tym, że nie ma znaczenia, na jakie cele wydatkujesz środki z dochodów ze sprzedaży – w ogóle tej transakcji również się nigdzie nie zgłasza. W szczególności nie wykazujesz dochodów ze sprzedaży takiej nieruchomości w PIT-39 czy w żadnym innym zeznaniu rocznym.

Na marginesie: zwrócę tutaj uwagę na ważny element, bo to często jest mylone. Jeżeli mam nieruchomość w firmie, przykładowo w działalności gospodarczej wykorzystuję jakiś budynek, to oczywiście tego budynku po pięciu latach nie sprzedam bez podatku, bo to jest nieruchomość firmowa (jeżeli oczywiście ma charakter użytkowy, a nie mieszkalny). Mogę ją wycofać z firmy, ale wycofanie z firmy może rodzić pewne komplikacje na gruncie VAT – o tym też dzisiaj nie będę mówił.

Sprzedaż po wycofaniu nieruchomości z firmy

Na gruncie podatku dochodowego: czy mogę sprzedać po pięciu latach? Tu ciekawostka: stosujemy inne zasady. Jeżeli wycofujesz nieruchomość o charakterze użytkowym z firmy albo zamykasz działalność gospodarczą, to wtedy możesz sprzedać taką nieruchomość bez podatku, ale po upływie 6 lat. Uwaga: nie od końca roku, tylko od końca miesiąca, w którym doszło do wycofania takiej nieruchomości z działalności gospodarczej.

A co, jeżeli otrzymałem moją prywatną nieruchomość w spadku? Przykładowo nabyłem w spadku po babci lokal mieszkalny, mieszkanie. Od 1 stycznia 2019 roku mamy korzystne przepisy, które sankcjonowały pewną praktykę obowiązującą do tego czasu, chociaż były pewne kontrowersje z tym związane. Przepisy te mówią o tym, że do pięcioletniego okresu posiadania przez spadkobiercę, który pozwala na sprzedaż bez podatku, dolicza się okres posiadania tej nieruchomości przez spadkodawcę.

Wyobraźmy sobie sytuację: babcia, o której już powiedziałem, nabyła nieruchomość, kupiła mieszkanie np. w 1988 roku, zmarła w 2023 roku. Dziedziczę po niej ten lokal i postanawiam go natychmiast sprzedać. Czy zapłacę podatek? Nie, ponieważ do mojego okresu posiadania (załóżmy, że posiadam go tylko miesiąc) doliczam lata posiadania nieruchomości przez moją babcię. W związku z tym pięć lat niewątpliwie w tym przykładzie już minęło, sprzedaję bez podatku, przeznaczam dochody na co chcę, nie wykazuję dochodów w PIT-39.

Druga sytuacja, o której chciałem powiedzieć, to sytuacja nabywania domu czy mieszkania do majątku wspólnego małżonków. Wyobraźmy sobie sytuację: w 2011 roku małżonkowie w małżeńskiej wspólności majątkowej nabywają dom. Następnie dochodzi do ustania tej małżeńskiej wspólności majątkowej, do intercyzy czy do rozwodu i np. w 2023 roku żona otrzymuje na „wyłączną” własność tę nieruchomość i postanawia ją sprzedać.

Czy skorzysta z wyłączenia z opodatkowania? Musi minąć pięć lat od końca roku, w którym doszło do nabycia. Pytanie, kiedy żona nabyła: czy nabyła w momencie, kiedy staje się wyłączną właścicielką po rozwodzie, czy nabyła wtedy wraz z mężem w małżeńskiej wspólności majątkowej? Liczymy tutaj ten drugi moment, czyli moment nabycia przez małżonków w małżeńskiej wspólności majątkowej.

Czy mogę skorzystać z ulgi mieszkaniowej?

Jeśli nie możesz skorzystać z wyłączenia z opodatkowania, musisz czy chcesz sprzedać tę nieruchomość wcześniej, to zastanów się, czy możesz skorzystać z ulgi mieszkaniowej, czyli ze zwolnienia z podatku dochodu ze sprzedaży nieruchomości prywatnej. To zwolnienie jest dostępne wtedy, gdy przeznaczysz dochody ze sprzedaży swojej prywatnej nieruchomości na własne cele mieszkaniowe. To wydatkowanie środków ze sprzedaży nieruchomości ma nastąpić od momentu odpłatnego zbycia do upływu trzech lat od końca roku, w którym doszło do sprzedaży. Dodajmy, że te wydatki powinny być odpowiednio udokumentowane, do tego jeszcze wrócę.

Na co możesz przeznaczyć środki uzyskane ze sprzedaży prywatnej nieruchomości, aby było to uznane za spełnienie warunków do ulgi? Krótko mówiąc, na jakie cele mieszkaniowe możesz przeznaczyć dochody ze sprzedaży? Po pierwsze na nabycie domu, mieszkania czy działki pod budowę domu. Uwaga: także działki niebudowlanej, np. rolnej, jeżeli w ciągu trzech lat dojdzie do zmiany przeznaczenia tej działki na działkę budowlaną, na działkę, która umożliwia zabudowę mieszkalną. Dalej rozbudowa, przebudowa, nadbudowa, adaptacja własnego lokalu niemieszkalnego na cele mieszkalne. Uwaga: wszystkie te nieruchomości powinny znajdować się w Polsce albo na terenie państwa Unii Europejskiej, państwa EOG bądź Szwajcarii. Lokal, dom, czy działka położona na terenie Wielkiej Brytanii nas tutaj nie ratuje.

Czym są wydatki remontowe?

Wspomniałem o tym, że środki ze sprzedaży nieruchomości możesz przeznaczyć również na remont domu czy remont mieszkania. Pytanie, jakiego rodzaju wydatki remontowe będą nam się kwalifikowały? Oczywiście wiadomo, że wydatki typowo remontowe, o których myślimy, czyli instalacje, ściany, malowanie itd. jak najbardziej tak. Co natomiast w przypadku armatury, sprzętów, sprzętów kuchennych, takich wydatków mniej oczywistych? Tutaj z pomocą przychodzi nam interpretacja ogólna ministra finansów z 13 października 2021 roku (DD2.8202.4.2020), która mówi dość precyzyjnie, jakie wydatki mogą tutaj być wydatkami kwalifikowanymi.

To będą przykładowo:

  • wszystkie sprzęty AGD, które kończą instalacje, jak mówi interpretacja, czyli np. kuchenka gazowa, elektryczna, gazowo-elektryczna, płyta indukcyjna, ceramiczna, piekarnik, zmywarka, pralka, lodówka w zabudowie albo wolno stojąca,
  • szafki stanowiące element mocowania umywalki będącej kompletem z umywalką,
  • oświetlenie sufitowe, ścienne, wewnętrzne, w tym taśmy LED, oczka halogenowe z wyłączeniem lamp wolno stojących,
  • okapy kuchenne,
  • meble, które charakteryzuje trwały związek z obiektem budowlanym, wykonane na indywidualne zlecenie, szafy wnękowe, zabudowy pawlaczy, garderoby, meble w zabudowie kuchennej, zabudowa kuchenna pod wymiar i wolno stojąca.

Wszystko wyżej wymienione mieści się w pojęciu wydatków na własne cele mieszkaniowe. Wydatki na ten cel pozwolą ci w tej części skorzystać z ulgi mieszkaniowej.

Czy mogę kupić dom za granicą?

Przy okazji nieruchomości zagranicznych pojawia się pytanie, czy mogę kupić taki lokal czy dom za granicą i w części tam pomieszkiwać, a w części go wynajmować. Tu interpretacje nie są jednoznaczne. Można spotkać się z interpretacjami, że przeznaczenie tej nieruchomości na nawet częściowy wynajem wyklucza ulgę mieszkaniową. Wydaje mi się, że ostatnio więcej jest jednak interpretacji, które dopuszczają okresowe wynajęcie takiej nieruchomości, jeżeli podatnik będzie realizował tam równocześnie własne cele mieszkaniowe.

Oczywiście, można dyskutować, czy wyjazd do mieszkania zakupionego na Teneryfie na dwa tygodnie w roku w celach rekreacyjnych będzie spełnieniem własnych celów mieszkaniowych. Raczej nie, będą to raczej cele rekreacyjne, wypoczynkowe. Mówimy tu zatem o sytuacjach, kiedy tam faktycznie mieszkam. Wyobrażam sobie, że kupuję to mieszkanie na Teneryfie i aby uciec od polskiej zimy mieszkam tam, powiedzmy, od listopada do marca. W kwietniu wracam na Wielkanoc do Polski, tutaj mieszkam przez sezon letni i wtedy wynajmuję to mieszkanie wakacyjnie turystom. W tej sytuacji powiedziałbym, że realizuję tam własne cele mieszkaniowe i wtedy uznałbym, że wydatki na zakup tego mieszkania mają charakter wydatków kwalifikowanych do ulgi mieszkaniowej.

Wydatki na spłatę kredytu

No dobrze, jakie jeszcze cele mieszkaniowe? Pomówmy o kredytach, ponieważ realizacją celu mieszkaniowego, własnego celu mieszkaniowego może być także spłata kredytu zaciągniętego przed sprzedażą nieruchomości. Oczywiście mówimy o kredycie zaciągniętym na cele, na potrzeby mieszkaniowe.

Przykładowo: kupuję mieszkanie na kredyt, np. w 2019 roku, sprzedaję je w 2023 roku, nie minęło jeszcze pięć lat. Przychody ze sprzedaży mieszkania przeznaczam na spłatę kredytu, będzie to zatem realizacja mojego celu mieszkaniowego. Kwalifikują się także wydatki na spłatę kredytu zaciągniętego na spłatę tego kredytu mieszkaniowego, czyli mówimy o jakimś kredycie refinansowym czy konsolidacyjnym. Tutaj również mówimy tylko o kredytach zaciągniętych w polskiej instytucji finansowej tudzież w unijnej instytucji finansowej, EOG czy Szwajcarii.

Uwaga: gdy mówimy o nakładach remontowych na kupowany lokal, to zwracam uwagę na to, że można przeznaczyć dochody ze sprzedaży nieruchomości mieszkaniowej na remont lokalu, który dopiero się zakupi. Pod warunkiem, że zakup tego lokalu zostanie sfinalizowany maksymalnie do trzech lat od końca roku, w którym doszło do sprzedaży naszej nieruchomości.

Jakie wydatki „odpadają”?

Teraz powiedzmy sobie, co odpada, czyli jakie mniej oczywiste wydatki nie będą wydatkami na cele mieszkaniowe?

Po pierwsze spłata cudzego kredytu. Wyobraźmy sobie sytuację: Zosię, która kupuje lokal na kredyt i Marka, który – załóżmy – w tym samym okresie sprzedaje swoją prywatną nieruchomość i deklaruje przeznaczenie dochodów z tej sprzedaży na własne cele mieszkaniowe. Zosia i Marek poznają się w jakichś miłych okolicznościach przyrody i postanawiają zawrzeć związek małżeński. Mają wspólność majątkową i – uwaga – obejmują tą wspólnością majątkową lokal Zosi.

Minął – załóżmy – rok. Mamy teraz taką sytuację: Zosia i Marek są małżeństwem i w tym małżeństwie, we wspólności majątkowej mają lokal, który Zosia kupiła na kredyt przed zawarciem związku małżeńskiego. Marek ma na koncie środki ze sprzedaży swojego mieszkania, które sprzedał jeszcze przed poślubieniem Zosi rok temu. I myśli tak: „To właściwie jest mój lokal, bo przecież jest w małżeństwie, czyli małżeńskiej wspólności majątkowej. Mam te środki, w związku z tym spłacę ten kredyt Zosi i w takim przypadku uwolnię nas – ekonomicznie – od ciężaru tego kredytu. Na pewno nam się to opłaci.” Okazuje się, że wtedy mamy sytuację, w której ulga mieszkaniowa Markowi nie będzie przysługiwać, dlatego że przeznaczył środki ze sprzedaży mieszkania na spłatę kredytu, ale nie swojego. Przepis mówi o sprzedaży kredytu zaciągniętego przez podatnika, a to kredyt, w tym przypadku zaciągnięty przez kogoś innego – przez Zofię.

Pytanie oczywiście, co by było, gdyby Marek przystąpił do tego kredytu przed jego spłatą. Można byłoby wtedy powiedzieć, że spłaca kredyt – właśnie – „zaciągnięty przez siebie”, bo o tym stanowi przepis. Myślę, że tu też byłoby to problematyczne, tzn. z takiego celowościowego punktu widzenia. Oczywiście należałoby dopuścić to zwolnienie, ale przepis literalnie mówi o spłacie kredytu zaciągniętego przez podatnika, a nie którego podatnik jest stroną. Należałoby się zastanowić, czy są szanse na to, żeby uzyskać taką interpretację, bo zakładam, że wtedy wystąpilibyśmy z wnioskiem o wydanie interpretacji dla takiego podatnika.

Domki letniskowe i cele rekreacyjne

Odpada nam cel rekreacyjny, czyli jeżeli nabywam domek letniskowy na cele rekreacyjne, to nie jest to realizacja celów mieszkaniowych. Zwracam tu jednak uwagę na to, że nie jest istotny tak do końca formalny charakter tej nieruchomości, którą nabywamy, choć mówimy, że domek letniskowy nie, powinien być taki domek całoroczny. Tu bardziej chodzi o cele, jakie realizuję na tej nieruchomości, bo mogę wyobrazić sobie nieruchomości i domek letniskowy w rozumieniu przepisów budowlanych, w którym ja jednak realizuję te cele mieszkaniowe, czyli nie wypoczywam tam, tylko właściwie mieszkam przez cały rok albo przez większą część roku, bo np. zimą jestem na tej Teneryfie w moim domku czy w moim mieszkaniu, które tam wykupiłem. Argumentowałbym wtedy, że jednak obydwie nieruchomości, czyli mieszkanie na Teneryfie i domek letniskowy w lesie realizują moje cele mieszkaniowe i taki zakup obydwu nieruchomości powinien korzystać wtedy ze zwolnienia.

Zakup mieszkania na wynajem?

Dochodzimy do bardzo kontrowersyjnej kwestii, którą już zasygnalizowałem, mówiąc o nieruchomościach zagranicznych, czyli wynajmu. Czy zakup mieszkania na wynajem może być uznany za realizację własnych celów mieszkaniowych i czy pozwala na skorzystanie z ulgi? Interpretacje są różne. Powiem, jakie jest moje stanowisko, jaka jest moja rekomendacja. Załóżmy, że mieszkamy w domu i kupujemy z nadwyżek finansowych mieszkanie na wynajem, czyli z przeznaczeniem na wynajem jako lokatę kapitału, a po zakupie po prostu remontujemy i wynajmujemy najemcom. Nie, nie jest to realizacja własnych celów mieszkaniowych, nawet jeżeli zakładamy, że to mieszkanie jest tak fajne, że na emeryturze kiedyś sprzedamy ten dom i na emeryturze będziemy tam mieszkać. Będzie z tym duży problem.

Z drugiej strony, jeżeli kupujemy to mieszkanie z myślą, że za chwilę się tam przeprowadzimy, sprzedamy dom, ale w czasie, kiedy będziemy przeprowadzać sprzedaż całego domu, to wynajmiemy to mieszkanie okresowo, żeby nie stało puste, wtedy powiedziałbym, że zakup tego mieszkania ma charakter kwalifikujący się do skorzystania z ulgi, są to cele własne, cele mieszkaniowe. Tym bardziej, jeżeli w jakimś krótkim czasie się tam przeprowadzimy.

Dalej, jakaś inna sytuacja, w której kupujemy lokal i w nim mieszkamy, ale sytuacja zmusza nas do tego, żeby przeprowadzić się do innego miasta i ten lokal wynająć. Również powiedziałbym, że taki zakup powinien być uznany za realizację własnych celów mieszkaniowych. Tym bardziej, jeżeli okaże się, że nie było to zaplanowane, tylko wynika z jakichś okoliczności, które nie były znane w momencie, w którym dokonywaliśmy zakupu tego mieszkania.

Sprawa jest więc złożona, skomplikowana i indywidualne okoliczności będą miały istotne znaczenie, więc tu również chętnie podyskutuję z wami o tym w komentarzach.

Kilka mieszkań

Idźmy dalej. Jeżeli mam już dom w Łodzi i kupię teraz mieszkania w Warszawie i w Radomiu, czy jest szansa, żeby skorzystać z ulgi mieszkaniowej? Znowu te indywidualne okoliczności będą miały znaczenie, ale pokażę za chwilę, kiedy to może być możliwe.

Wyobraźmy sobie, że mieszkam w domu w Łodzi, ale w Warszawie mam pracę, pracę hybrydową, która wymaga ode mnie np. dwóch dni obecności. I w tym mieszkaniu przez te dwa dni mieszkam, przebywam. Jednocześnie wyobraźmy sobie, że mam rodziców w Radomiu, którzy wymagają okresowej opieki i raz na jakiś czas, np. raz na dwa, trzy tygodnie, przyjeżdżam tam na kilka dni, żeby zająć się nimi, żeby przypilnować pewnych spraw, coś tam pozałatwiać, jakoś im pomóc. Z jakichś względów nie mieszkam wtedy z nimi, tylko kupuję mieszkanie w Radomiu, w którym wtedy mieszkam. Powiedziałbym wtedy, że wszystkie te trzy nieruchomości realizują moje cele mieszkaniowe. Oczywiście może to być jeszcze mieszkanie na Teneryfie i domek w lesie, ale zaczynają się tu mnożyć. W każdym razie chcę powiedzieć, że jest możliwe posiadanie kilku nieruchomości i realizowanie równolegle, nie równocześnie, ale równolegle celów mieszkaniowych w tych różnych nieruchomościach.

Na marginesie: jeżeli chcę skorzystać z ulgi mieszkaniowej, to trzeba to zgłosić w PIT-39.

Jak policzyć podatek?

Dobrze, załóżmy, że nie możemy skorzystać z pięcioletniego wyłączenia z opodatkowania, nie możemy skorzystać z ulgi mieszkaniowej albo możemy tylko w części i przychodzi nam zapłacić podatek. Jak go wyliczyć? Podatek deklarujemy w PIT-39. Stawka podatkowa wynosi 19 proc. i ma charakter liniowy, to znaczy niezależnie od wysokości dochodu to będzie 19 proc. i 19 proc. płacone od dochodu.

Ale nie dość, że podatek płacimy tylko od dochodu (zaraz powiem o kosztach uzyskania przychodu), to jeszcze dodatkowo przychód, którym jest, jak wiadomo, cena uzyskana ze sprzedaży, pomniejszamy o koszty odpłatnego zbycia, czyli koszty tej sprzedaży. To są koszty notarialne, jakieś koszty wyceny nieruchomości, pośrednika nieruchomości. Są to koszty, które musiałem ponieść po to, żeby sprzedać tę nieruchomość. Mój przychód ze sprzedaży mieszkania – 500 tys. zł – pomniejszam właśnie o koszty pośrednika, notariusza, wycenę jakichś zdjęć, być może ogłoszeń, które są bezpośrednio związane z tą sprzedażą.

Pomniejszyłem przychód o koszty odpłatnego zbycia, określoną wartość otrzymałem i teraz pomniejszam ten przychód o koszty nabycia, o koszty uzyskania przychodów. To będzie oczywiście cena, którą musiałem zapłacić za to mieszkanie podczas jego zakupu, ale powiększona o udokumentowane nakłady, które zwiększają wartość tego lokalu czy tego domu. Koszty nabycia to oprócz ceny oczywiście także koszty notarialne, podatek od czynności cywilnoprawnych, który często będzie do zapłaty.

Jak udokumentować wydatki? Czy paragony są dopuszczalne?

Jeśli natomiast chodzi o koszty remontów, wykończeń, które zwiększają wartość tej nieruchomości, to tu właśnie słowem kluczem jest „zwiększenie wartości lokalu”. Muszą to być jakieś wydatki stałe, które po prostu powiększą wartość tego mieszkania czy domu, na pewno nie zakup telewizora. Co istotniejsze, nawet te wydatki muszą być odpowiednio udokumentowane. Odpowiednio – tutaj jest bardzo wyraźne zastrzeżenie – czyli fakturami VAT. Mogą to być paragony do 450 złotych, z NIP nabywcy, bo je również traktuje się jako faktury. Generalnie te wydatki muszą być udokumentowane, w związku z tym warto przy remoncie mieszkania zbierać, kolekcjonować te faktury. One nam później pomniejszają przychód ze sprzedaży, jeżeli sprzedamy i nie możemy skorzystać z wyłączenia z opodatkowania czy z ulgi mieszkaniowej.

Co ciekawe, koszty nabycia są waloryzowane o wskaźnik inflacyjny, czyli może się okazać, że ze względu na wysoką inflację, której teraz doświadczamy, będziemy w stanie troszkę podbić te koszty, dzięki temu zmniejszyć dochód i dzięki temu zmniejszyć podatek do zapłaty.

Wzór na obliczenie dochodu zwolnionego

Teraz dość kłopotliwa kwestia: co, jeżeli sprzedałem to mieszkanie czy dom i część przychodów ze sprzedaży przeznaczam na własne cele mieszkaniowe, a część nie, bo po prostu nie mam takich potrzeb. Przykładowo: spłacam część kredytu czy cały kredyt, ale to jest część ceny mieszkania, którą uzyskałem ze sprzedaży, czy kupuję np. tańsze mieszkanie, przeprowadzam się do tańszego lokalu. W każdym razie nie całość została przeznaczona na własne cele mieszkaniowe, w związku z tym od części na pewno będzie podatek.

Żeby policzyć, jaki dochód jest zwolniony, a jaki jest opodatkowany (bo opodatkowaniu może podlegać dochód, a nie przychód, zaraz pokażę na przykładzie, o co tutaj chodzi), możemy zastosować taki wzór: mnożymy przychód pomniejszony o koszty, czyli dochód, razy wydatki na cele mieszkaniowe i w mianowniku dzielimy tę wartość przez przychód. Otrzymamy wtedy dochód, który kwalifikuje się do zwolnienia.

Popracujmy może na konkretnym przykładzie. Wyobraźmy sobie, że kupujemy lokal za 250 tys. i następnie sprzedajemy go za 500 tys. Pomijam koszty odpłatnego zbycia czy jakieś koszty remontów, żeby nam się prościej liczyło. Mamy 500 tys., to jest nasz przychód, bo za tyle sprzedałem i 250 tys. – to są koszty uzyskania przychodu. W związku z tym najpierw liczymy dochód: 500 minus 250 – mamy 250 tys. dochodu. I teraz uwaga: mamy te 500 tys. w kieszeni i wydatkujemy tylko połowę, czyli 250 tys. na własne cele mieszkaniowe. W związku z tym możemy się zastanawiać, od czego będę płacił podatek.

Jak tutaj to wyliczyć? Mamy nasz wzór na dochód zwolniony, przypomnę: dochód razy wydatki na cele mieszkaniowe podzielić przez przychód. Czyli tak: nasz dochód, przypominam 500 minus 250 razy wydatki na cele mieszkaniowe, czyli razy 250, podzielić przez przychód, czyli podzielić przez 500. Co otrzymujemy? Nasz zwolniony dochód to 125 tys. zł. Mamy 500 tys. minus 250 tys. kosztów nabycia, otrzymujemy 250 tys. dochodu, z tego dochód zwolniony to jest 125 tys. Przypominam, że podatek wynosi 19 proc. od dochodu. Oznacza to, że płacimy 19-procentowy podatek od (drugich) 125 tys. Prosta kalkulacja i wychodzi nam 23.750 zł podatku.

Wnioski

Jeśli sprzedajesz prywatną nieruchomość:

  1. Najpierw zastanawiasz się, czy rzeczywiście jest prywatna, czy przypadkiem nie jest w działalności gospodarczej. Jeżeli jest w działalności gospodarczej, ale ma charakter mieszkalny, w jednoosobowej działalności gospodarczej, spółce cywilnej, jawnej, spółce partnerskiej też traktujesz to jako sprzedaż prywatną wedle zasad tego odcinka podcastu.
  2. Jeżeli nieruchomość jest prywatna, czy możesz skorzystać z wyłączenia, czyli tych 5 lat?
  3. Jeśli nie, to czy możesz skorzystać z ulgi mieszkaniowej, czyli tych 3 lat wydatkowania na własne cele mieszkaniowe?
  4. Jeżeli nie wydatkowałeś albo nie w całości, to opodatkowujesz resztę stawką 19-procentową i wykazujesz w PIT-39. Liczysz podatek wedle wzoru, uwzględniając po pierwsze koszty odpłatnego zbycia (pomniejszają ci przychód) i koszty uzyskania przychodu, głównie koszty nabycia, koszty remontów tego sprzedawanego lokalu, które pomniejszają ten pomniejszony już przychód.

Na marginesie: jeżeli zadeklarujesz przeznaczenie dochodów ze sprzedaży na cele mieszkaniowe, ale w ciągu trzech lat od końca roku, w którym doszło do sprzedaży, nie wydatkujesz ich faktycznie na cele mieszkaniowe, będziesz musiał/ musiała zapłacić podatek z odsetkami od zaległości podatkowych. Będzie także konieczna korekta złożonego zeznania PIT-39.


Jeśli zajmujesz się zawodowo podatkami – w szczególności prowadzisz biuro rachunkowe, jesteś doradcą podatkowym lub radcą prawnym bądź adwokatem – dołącz do Klubu Dzień Dobry Podatki.

Klub to abonament na comiesięczne szkolenia „Dzień Dobry Podatki” oraz forum dyskusyjne, na którym codziennie wspieramy się w pracy z podatkami. 

Sprawdź więcej szczegółów TUTAJ.


 

Subscribe
Powiadom o
guest
134 komentarzy
najstarszy
najnowszy oceniany
Inline Feedbacks
View all comments
Robert
Robert
1 rok temu

Jasno, prosto i na temat.

Robert
Robert
1 rok temu

Dzień dobry, a co w przypadku, jeśli żona otrzymała w darowiźnie od rodziców mieszkanie, następnie przed ślubem mąż i żona zawarli rozdzielność majątkową. Minęło 8 lat od darowizny i od kiedy żona posiada mieszkanie w swoim majątku. Czy, jeżeli żona przekaże w darowiźnie 50% udziałów mieszkania dla męża, musi minąć 5 lat skorzystać z ulgi w przypadku sprzedaży?

Natalia
Natalia
1 rok temu

Dzień dobry, chciałam dopytać od którego momentu liczy się 5 lat w przypadku nabycia nieruchomości z licytacji komorniczej: moment licytacji, przybicia, uprawomocnienia czy może jeszcze jakiś inny?

Natalia
Natalia
1 rok temu
Reply to  Michał

To znaczy, że jeżeli postanowienie o przysądzeniu otrzymałam w lutym 2020 roku to sprzedać bez podatku mogę dopiero w 2026 roku tak?

Natalia
Natalia
1 rok temu
Reply to  Michał

Bardzo dziękuję za informację.

Dorota
Dorota
1 rok temu

Dzień dobry, a co w przypadku umowy dożywocia podpisanej w roku 2017? . Czy termin 5 lat biegnie od daty jej podpisania, czy od daty śmierci dożywotnika??

Dorota
Dorota
1 rok temu
Reply to  Michał

Dziękuję za informację, też tak sądzę.

MARTA
MARTA
1 rok temu

Dzień dobry,

A co w sytuacji kiedy mam możliwość okazyjnego zakupu mieszkania, które chce sprzedać chwilę później ale drożej. Jednocześnie prowadzę jednoosobową działalność gospodarczą, rozliczaną ryczałtem. Czy taką sprzedaż powinnam wykazać w JDG czy na PIT-39? Dodam że będzie to 4 mieszkanie (dwa z nich są wynajmowane).

MARTA
MARTA
1 rok temu

Dzień dobry,

Chciałabym doprecyzować – że każda sprzedaż nieruchomości, którą sprzedaje osoba fizyczna (mimo, że prowadzi JDG) będzie „sprzedażą prywatną”? Bez znaczenia jest ilość takich transakcji?

Olek
Olek
1 rok temu

Czyli kredyt na zakupioną nieruchomość to również cel mieszkaniowy ? I jeżeli sprzedam mieszkanie za 500.000 a kupiłem za 250.000 (z czego koszty zakupu i remontu to 350.000) to przychód mogę wydać na nowe mieszkanie np 200.000 na nowe mieszkanie + za resztę czyli 300.000 spłacić kredyt i nie zapłacę podatku ?

Paulina
Paulina
7 miesięcy temu
Reply to  Michał

A czy przychód można przeznaczyć jednocześnie na spłatę dwóch różnych kredytów hipotecznych (jednego za mieszkanie które sprzedajemy a drugiego za dom który też kupiliśmy przed sprzedażą mieszkania i w którym teraz chcemy zamieszkać?)

Dagmara
Dagmara
5 miesięcy temu
Reply to  Paulina

Podbijam, jestem również ciekawa odpowiedzi

Anna
Anna
5 miesięcy temu
Reply to  Dagmara

Również podbijam – mam identyczną sytuację

Rafał
Rafał
1 miesiąc temu
Reply to  Michał

Co jeśli kupiłem mieszkanie za gotówkę powiedzmy 200 tys zl, a następnie wziąłem kredyt będący refinansowaniem kosztów zakupu nieruchomości 150zl. Następnie sprzedałem przed upływem 5 lat nieruchomość za 500 tys zł. Czy zarówno koszt zakupu mieszkania jak i kredytu mogę odliczyć od przychodu?

Żaneta
Żaneta
1 rok temu

Dzień dobry. W jaki sposób weryfikowana jest spłata kredytu? Kredyt wspólny, rachunek, z którego pobierane są raty kredytu, również należy do obojga małżonków a tylko jedno z nich musi rozliczyć się ze sprzedaży. Istotne jest kto wpłaca pieniądze na rachunek, z którego pobierane są raty czy liczy się jedynie sam fakt spłaty czy zmniejszenia kredytu?

Żaneta
Żaneta
1 rok temu
Reply to  Michał

Kredyt na cele mieszkaniowe. Finansuje zakup mieszkania, w którym mieszkają małżonkowie. Mieszkanie zakupione po ślubie, należy do obojga małżonków. Kredyt również należy do obojga małżonków. Jedno z małżonków sprzedało mieszkanie otrzymane w darowiźnie od rodziców. Mieszkanie to należało do majątku osobistego małżonka. Darowizna miała miejsce już po zawarciu małżeństwa.

Joanna
Joanna
11 miesięcy temu
Reply to  Michał

Dzień dobry,
czy w sytuacji, gdy współkredytobiorcy nie są małżeństwem, również byłby to wydatek na własne cele mieszkaniowe?

Ewelina
Ewelina
1 rok temu

A co w przypadku, gdy w 2019 roku jeden z małżonków zakupił mieszkanie finansowane kredytem hipotecznym, w 2021 roku połowę udziałów w tym mieszkaniu przepisał na drugiego małżonka. Małżonkowie są w rozdzielności majatkowej. W 2023 chcą kupić większe i droższe mieszkanie, na które chcą wziąć wspólny kredyt hipoteczny. Czy jeśli najpierw zakupią nowe droższe mieszkanie, a następnie sprzedadzą to obecne, czy mają prawo do ulgi mieszkaniowej ? Obie transakcje będą odbywały się w 2-3 tyg od siebie. Ale najpierw nastąpi zakup,żeby mieć gdzie się wyprowadzić po sprzedaży.

Ewelina
Ewelina
1 rok temu
Reply to  Michał

Część przychodu będzie przeznaczona na spłatę kredytu z 2019,reszta na zakup nowego mieszkania, ale najpierw odbędzie się transakcja zakupu, a potem sprzedaży. Dlatego zastanawiam się czy ulga mieszkaniowa może być zastosowana, skoro sprzedaż starego mieszkania nastąpi później niż zakup nowego.

Ewelina
Ewelina
1 rok temu
Reply to  Ewelina

Odłożone środki z własnych wspólnych oszczędności jakby „pożyczam” na wkład własny na zakup nowego mieszkania, a po transakcji sprzedaży chcę te środki przeznaczyć na nadpłatę nowego wspólnego już kredytu hipotecznego i ewentualne umeblowanie.

Luq
Luq
1 rok temu

Czy mogę najpierw kupić mieszkanie nr 2, a następnie sprzedać mieszkanie nr 1 i nadal skorzystać z ulgi mieszkaniowej, przy pomocy której chciałbym uniknąć opodatkowania wynikającego z tytułu sprzedaży mieszkania nr 1, którego 25% otrzymałem rok temu w darowiznie, a pozostałe 75% posiadam od ponad 5 lat?

Ewa
Ewa
1 rok temu

Dzień dobry, chciałabym się dowiedzieć czy zapłacimy podatek dochodowy od sprzedaży domu po 5 latach od nabycia działki, jeśli w przeszłości (w ciągu 25 lat małżeństwa) dokonaliśmy sprzedaży mieszkania, działki i dwóch domów.
7 lat temu po sprzedaży domu, kupiliśmy działkę i okazało się, że nie ma ona dostępu do drogi. Udało się nam uzyskać ten dostęp sądownie po dwóch latach walki w sadzie.
W tym czasie wzięliśmy kredyt, kupiliśmy inną działkę i wybudowaliśmy dom, bo nie wiedzieliśmy jak długo potrwa sprawa w sądzie. Po ustaleniu prawa do drogi do pierwszej działki, wybudowaliśmy również dom na pierwszej działce, w miejscu gdzie caly czas mieliśmy zamiar zamieszkać.
Przez ten czas jednak my i nasze dzieci przyzwyczailiśmy się do domu i miejsca, w którym obecnie mieszkamy. Czy możemy sprzedać bez podatku dom, w którym nie mieszkamy, a wiadomo, że kupiliśmy działke dla siebie?

Konrad
Konrad
11 miesięcy temu

Dzien dobry. Jestem osoba prywatna, kupilem mieszkanie za 320,000 i sprzedalem za 450,000. Chwile pozniej za 200,000 kupilem dzialke na ktorej chce postawic dom, czy musze rozliczac sie z podatku ? Co jesli po wybudowaniu domu, w ciagu roku albo dwoch postanowie go sprzedac, czy bede musial rowniez zwrocic pieniadze za podatek od sprzedazy mieszkania ?

Patryk
Patryk
11 miesięcy temu

Pytanie. W czerwcu 2023 sprzedałem działkę, którą posiadałem poniżej 5 lat. Mamy mieszkanie z żoną którego jestem współwłaścicielem i które wyposażaliśmy w meble i agd. W obawie przed inflacją jednak AGD kupiłem w grudniu 2022 i przechowywałem aby zamontować w nowym mieszkaniu. Czy mogę odliczyć ten zakup na podstawie ulgi mieszkaniowej czy liczą się tylko i wyłącznie zakupy zrobione po dacie sprzedaży działki?

Jarek
Jarek
11 miesięcy temu

Dzień dobry,
co w przypadku gdy:

  • kupiliśmy działkę budowalaną (miszkalna lub usługi) w 11.2017
  • działka była kupiona na jednoosoową działalnośc gospodarczą żony i zakup był rozliczony w firmie. W akcie notarialnym występujemy oczywiści ja i żona.
  • na działce nic nie zbudowaliśmy, pandemia utrudniła nasze zamiary, nie prowadziliśmy na działce żadnej działalności gospodarczej
  • działkę obecnie musimy sprzedać i składa się na to kilka czynników natury bardziej prywatnej,
  • środki ze sprzedaży działki chcemy natychmiast przeznaczyć na zakup mieszkania, w którym będzie mieszkać nasza sutdiująca córka,
  • jak wg Pan wygląda tutaj sprawa podatkowa?
  • żoa obecnie prowadzi działalność gospodarczą i rozlicz się ryczałtem
  • działkę sprzedajmy firmie
  • jeśli chodzi o VAT to jest dla nas jasne,
  • czy dochód ze sprzedaży działki podlega w pełni opodatkowaniu? (przy ryczałcie to 10%)
  • czy też mamy szanse aby sprzedaż ta była zwolniona z podaku?
  • czy jest sens wysłać zapytanie do KIS o interpretację przepisów w tym przypadku?

Byłbym bardzo wdzięczny za krótka odpowiedź

Pozdrawiam
Jarek

Zbigniew
Zbigniew
11 miesięcy temu

Czy sprzedaż nieruchomości mieszkalnej musi wyprzedzać zakup innej nieruchomości na cele mieszkaniowe czy może sie to odbyć może być odwrotnie tzn. najpierw zakup działki a potem sprzedaż nieruchomości rodzącej skutki w PDOF w jakim przedziale czasowym np. w tym samym roku?

Dodatkowe wyjaśnienie/opisanie sytuacji
Prowadzę jednoosobową działalność gospodarczą opodatkowana ryczałtem i wybudowałem kilka domów na działkach wniesionych do tej działalności!
Co z tymi działkami przy sprzedaży tych domów, czy wchodzą do podstawy opodatkowania . ryczałtem w wysokości 10% czy można je wyłączyć z podstawy opodatkowania a opodatkować tylko same domy?

Dawid
Dawid
11 miesięcy temu

Dzień dobry. Jeśli małzonka sprzedała mieszkanie za 400tys należące do jej majątku osobistego (po 3 latach od zakupu) i teraz część tej kwoty czyli 300tys przeznaczy na zakup domu którego będzie współwłaścicielką (drugim właścicielem będzie mąż) to czy te 300tys będzie zaliczone jako kwota na własne cele mieszkaniowe aby skorzystac z ulgi mieszkanioawej? Jeśli tak to jak udokumentować taką transakcje? Kwota zarówno ze sprzedaży mieszkania jak i kwota na zakup domu zostały/zostaną zrealizowane za pośrednictwem jednego wspólnego konta bankowego.

Ewa
Ewa
10 miesięcy temu

Witam. Jeśli zakupiłam mieszkanie w ramach ulgi na własne cele mieszkaniowe, a teraz jednak chciałabym sprzedać to mieszkanie (minęło już 5 lat od chwili zakupu), to czy zapłacę podatek od zbycia, czy karę z odsetkami za zbycie mieszkania z ulgi? Chodzi o to czy takie mieszkanie kupione w ramach ulgi można sprzedać po 5 latach i jakie będą konsekwencje podatkowe.

Ewa
Ewa
10 miesięcy temu
Reply to  Michał

Czyli w tym przypadku okres 5 lat zwalniający nas z podatku od sprzedaży nie będzie miał zastosowania? A podobno po 5 latach przedawniają się wszystkie rozliczenia z US

Ewa
Ewa
10 miesięcy temu
Reply to  Michał

Dziękuję bardzo za odpowiedź.

Kinga
Kinga
10 miesięcy temu

Dzień dobry,
Sprzedałam nieruchomość przed upływem 5 lat i chcę skorzystać z ulgi mieszkaniowej kupując inne mieszkanie. Mam w związku z tym kilka pytań.
Po jakim czasie od zakupu mieszkania przeznaczonego na własne cele mieszkaniowe, mogę taki lokal komuś wynająć lub go sprzedać? Tzn. ile lat faktycznie muszę tam mieszkać?
Druga sprawa: jeśli przez większość czasu przebywam za granicą, a w zakupionym mieszkaniu jestem tylko np. przez dwa miesiące w roku, to czy US uzna to za cele mieszkaniowe? Dodam, że mój mąż będzie tam mieszkał na stałe. Nie mamy rozdzielności majątkowej, ale środki na zakup pochodzą z mojego majątku osobistego.

Będę bardzo wdzięczna za odpowiedź.

Pozdrawiam
Kinga

Natalia
Natalia
10 miesięcy temu

Jesli sprzedaje mieszkanie za 350k to czy moge 250k przeznaczyc jako wlasne cele mieszkaniowe na wklad wlasny do kredytu hipotecznego na inne mieszkanie ( wartosc 550k). Wtedy tylko te 100k ktore mi zostanie bedzie opodatkowane na 19% ?
Pozdrawiam

Natalia
Natalia
10 miesięcy temu
Reply to  Michał

Tak, bedzie to mieszkanie dla mnie – zmieniam na wieksze.
1) A co z ta kwota 100k ktorej nie moge odrazu przeznaczyc na wklad ?
100k bedzie opodatkowane na 19% czy wtedy nalicza mi podatek od calej wartosci 350k

2)Czy splata rat hipotecznych na nowa nieruchomosc bedzie liczyc sie jako cele mieszkaniowe ? Przez 3 lata chce sporo nadplacic i wtedy te 100k na pewno bym dozbierala w nadplacie

Bartek
Bartek
3 miesięcy temu
Reply to  Natalia

Wyjaśniło się z tą pozostała kwota? Czy od tych 100tysiecy 19procent trzeba płacić? Czy pozostała kwota zostaje w kieszeni?

Agnieszka
Agnieszka
10 miesięcy temu

Dzień dobry, a czy meble kuchenne modułowe oraz zabudowy garderoby wypełniające wnęki z mebli modułowych wliczają się do wydatków na własne cele mieszkaniowe? Czy dotyczy to tylko mebli na wymiar od stolarza? 

Gienek
Gienek
10 miesięcy temu

Witam. Na jednej ze stron rzuciło mi się w oczy stwierdzenie, że są narzucone pewne ramy odnośnie metrażu mieszkania jakie mozemy pozyskać na wlasne cele mieszkaniowe. Na moim przykładzie- kupiłem uprzednio duże ponad 100 metrowe mieszkanie i teraz chce sprzedać swoje aktualne mieszkanie i wyremontować to wielkie. Czy jest Panu znany taki zapis czy to jakiś wymysl ? Tak było coś takiego, że można maks do 85 metrów przy posiadaniu przynajmniej 3 dzieci. To brzmi absurdalnie bo to jawne ograniczenie wolności i zawezanie możliwości działania.

Gienek
Gienek
9 miesięcy temu
Reply to  Michał

Nie mam pojęcia, stąd moje pytanie. Nigdzie nie znalazłem informacji na ten temat także wydaje mi się, że nie ma to zastosowania

Gienek
Gienek
10 miesięcy temu

Chciałem jeszcze dopytać o sam remont. Jasne jest, że koszta materiałów mogą zostać rozliczone ale jak się ma sprawa np. Z ekipą remontowa czy projektem architekta na wykończenie wnętrz…

Gienek
Gienek
9 miesięcy temu
Reply to  Michał

A czy same faktury muszą być wystawiane na obojga małżonków przy wspólnocie majątkowej czy wystarczy na jednego ? Przy sprzedawanym mieszkaniu mamy sytuacje, że czesc faktur jest tylko na mnie?

Aldona
Aldona
9 miesięcy temu

Dzialka otrzymana w darowiznie 3 lata temu. Gdyby ja sprzedać a środki uzyskane przeznaczyć na budowę: budynku obsługi turystycznej, w ktorm 1 pomieszczenie jest przeznaczone na biuro a pozostałe tj. Salon kuchnia łazienka sypialnia to cześć mieszkalna.poki co działalności nie prowadzimy. Czy w takim przypadku można mówić o przeznaczeniu pieniędzy że sprzedaży na własne cele mieszkaniowe?

Krzysztof
Krzysztof
9 miesięcy temu

Dzień dobry,
Zamierzam sprzedać nieruchomość przed upływem 5 lat od dnia zakupu i chcę skorzystać z ulgi mieszkaniowej kupując kolejne mieszkanie. Mam w związku z tym następujące pytanie – po jakim czasie od zakupu tego drugiego mieszkania przeznaczonego na własne cele mieszkaniowe a kupionego w ramach ulgi mieszkaniowej mogę taki lokal sprzedać? Tzn. jaki okres czasu muszę realnie w nim mieszkać?
Z góry dziękuję za odpowiedź.
Krzysztof

Krzysztof
Krzysztof
9 miesięcy temu
Reply to  Michał

Bardzo dziękuję za odpowiedź i pozdrawiam.

Urszula
Urszula
1 miesiąc temu
Reply to  Michał

Witam, a czy to drugie mieszkanie jeśli na cele mieszkaniowe to można skorzystać drugi raz z ulgi mieszkaniowej?

Tomasz
Tomasz
9 miesięcy temu

Dzień dobry. W 2010 roku otrzymałem od ojca darowiznę w postaci 1/4 całości nieruchomości tj. kamienicy składającej się z 5 mieszkań. W związku z tym, że chciałem doprowadzić do wydzielenia współwłasności i wyodrębnienia konkretnych lokali, a jeden ze współwłaścicieli miał z tym duży problem, sprawa trafiła do sądu. W 2023 roku następiła ugoda przed sądem i trzy miesiące temu otrzymałem w końcu księgę wiecystą na konkretne mieszkanie. Teraz chcę je sprzedać Od kiedy liczymy jego nabycie? Czy w mojej sytuacji ma zastosowanie wyłączenie 5 letnie?

Tomasz
Tomasz
9 miesięcy temu
Reply to  Michał

Jeżeli dobrze rozumiem Pana odpowiedź, to sprzedając teraz mieszkanie nie mam obowiązku zapłacenia podatku dochodowego?

trackback

[…] Po pierwsze i najważniejsze mam szansę na wyłączenie z opodatkowania. To jest ta sytuacja, kiedy sprzedaję grunt po upływie 5 lat od końca roku, w którym doszło do nabycia takiej nieruchomości. Tutaj po prostu nie płacę żadnego podatku, nigdzie tego nie zgłaszam. Sytuacja wydaje się optymalna, nawet jeśli to wyłączenie mi nie przysługuje, nie łapię się na to wyłączenie, np. sprzedaję nieruchomość wcześniej niż po upływie 5 lat od końca roku, w którym ją nabyłem. Po drugie mam szansę na zwolnienie z opodatkowania, jeśli środki uzyskane ze sprzedaży przeznaczę na własne cele mieszkaniowe. Tutaj odsyłam do odcinka nr 94, gdzie szczegółowo mówiłem o tym zwolnieniu. […]

Asia
Asia
8 miesięcy temu

A jeśli w sprzedawanym domu jest zgłoszona siedziba spółki z o.o., to czy taka sprzedaż też jest sprzedażą prywatną?

Klaudia
Klaudia
8 miesięcy temu

Dzień dobry, przekazał Pan ogrom informacji za co serdecznie dziękuję 🙂 proszę o podpowiedź, gdyż jest dla mnie niejasne – czy jeśli do sprzedaży nieruchomości doszło w 2022 roku, a ja chce skorzystać z ulgi mieszkaniowej to:

  • PIT 39 skaldam razem z deklaracja za rok 2025?
  • mogę również obliczyć dochód zwolniony i od tego korzystać z ulgi?

bede ogromnie wdzięczna za odpowiedź. Pozdrawiam

Magdalena
Magdalena
8 miesięcy temu

Sprzedałam mieszkanie za 545 tys w 2023r. Podatek musze zapłacić od 1/2 (ponieważ 1/2 nabyłam w 2017 a 2/2 w 2019r).
Nieruchomość była w kredycie (ok 200 tys do spłaty przy sprzedaży).
oprocz tego poniosłam koszty związane ze sprzedażą. Biuro podatkowe podało, że aby nie płacić podatku 19% (od 1/2 z przychodu) mogę kupić mieszkanie od rodziców na zasadzie służebności. Czy to jest wydatek mieszkaniowy, od którego nie zapłacę podatku?

Paweł
Paweł
8 miesięcy temu

Mam kilka pytań po przeczytaniu artykułu:
stan faktyczny: zakup mieszkania w 2022 roku od dewelopera po cenie 320 tys. (gotówka) Zamiar sprzedaży wykończonego w 2023 po cenie 500 tys zł
Wiadomo, że chciałbym uniknąć podatku, w związku z tym planuje w ciągu 3 lat zakupić inne mieszkanie ale już na kredyt. W związku z tym nasuwają mi się pytania:

  1. w artykule była mowa o wskaźniku inflacyjnym- jak to obliczyć i od jakiej kwoty(mieszkanie zostało wykończone)
  2. Praktycznie wszystkie rzeczy z wyposażenia typu kuchnie, meble, sprzęty agd itp. były brane na moje dane oraz prywatny adres. (mieszkanie jest na współwłasność z żoną) Czy można zaliczyć to do kosztów uzyskania przychodu? Czy potrzeba może jakaś dodatkowa dokumentacja np. zdjęciowa, że choć na fakturze jest mój prywatny adres, to kuchnia została zamontowana właśnie w tym mieszkaniu
  3. Zakładając, że po rozliczeniu powyższych kosztów, wskaźnika inflacyjnego, przemnożeniu przez podany w artykule wzór zostanie mi np. kwota 100 tys do opodatkowania. Kupuję nowe mieszkanie w 2024 znów za kwotę 300 tys, ale z tego 240 tys na kredyt na 30 lat. 60 tys wrzucam na wkład własny gotówką. Czy aby uniknąć całkowicie opodatkowania mam limit czasu i muszę spłacić to brakujące 40 tys do moich 100 w terminie 3 lat od sprzedaży mieszkania?
Paweł
Paweł
8 miesięcy temu

P.s przeanalizowałem jeszcze raz na spokojnie ten przykład z wyliczaniem dochodu zwolnionego. W przykładzie „zarobiliśmy” 250 tys i następnie 250 tys wydaliśmy na własne cele mieszkaniowe. Czyli teoretycznie wychodzimy na zero, a i tak musimy zapłacić podatek od 125tys ?! Przecież to brzmi jak ponury żart….

Michał
Michał
8 miesięcy temu

Dzień dobry, mam trochę niejasną sytuację. W 2019 roku wziąłem ślub, nie mamy rozdzielności majatkowej. W lipcu 2020 kupiliśmy na kredyt hipoteczny razem z żoną mieszkanie. Miesiąc później w darowiźnie otrzymałem działkę, a akcie notarialnym jestem tylko ja. Działka została wczoraj sprzedana, czyli przed upływem 5 lat. Całą kwotę chcę przeznaczyć na nadpłatę wspólnego kredytu. Notariusz poinformował mnie że tylko połowa kwoty może być zwolniona z podaktu. Kapitał do spłaty to 272tyś, kwota ze sprzedaży działki to 192tyś. Czyli według niego podatek wynosi 19% z96tyś czyli około 18tyś. Czy zostaliśmy dobrze poinformowani ?

Przemek
Przemek
8 miesięcy temu

Dzień dobry. Czy mając część mieszkania wydzieloną na siedzibę jednoosobowej działalności gospodarczej i chcąc podpisać umowę przedwstępną sprzedaży mieszkania, muszę najpierw przenieść siedzibę przed podpisanie tej umowy, czy wystarczy tego dokonać przed podpisaniem umowy przyrzeczonej, tak by lokal był przeznaczony wyłącznie na cele prywatne tuż przed właściwą sprzedażą?

Łukasz
Łukasz
8 miesięcy temu

Dzień dobry ,
Pytanie odnośnie ulgi podatkowej na własne cele mieszkaniowe ,

Załóżmy że Przed upływem 5 lat sprzedam nieruchomość
Nieruchomość otrzymana w darowiźnie ( czy to nie zwalnia mnie już z tego podatku )
Ale załóżmy że obowiązuje mnie podatek ,więc aby nie płacić 19procent kupuje za cały przychód mieszkanie ,teraz moje pytanie czy takie mieszkanie w przyszłości mogę wynajmować … Załóżmy że za kilka lat buduje dom i co wówczas …

Ewa
Ewa
8 miesięcy temu

Czy wydatki na cele mieszkaniowe mogą być wydatkowane na część nieruchomości przy czym płatność jest w akcie notarialnym wpisana gotówka ? Czy urząd może mieć z tym problem?

Ewa
Ewa
8 miesięcy temu

Czy wydatki na cele mieszkaniowe mogą być wydatkowane na część nieruchomości przy czym płatność jest w akcie notarialnym wpisana gotówka ? Czy urząd może mieć z tym problem ?

Ewa
Ewa
8 miesięcy temu
Reply to  Michał

Czy akt notarialny jest traktowany jako forma odpowiedniego udokumentowania ? Czy trzeba coś dodatkowo i co to może być dodatkowo ?

Liliana
Liliana
8 miesięcy temu

Co w przypadku kiedy muszę wydatkować środki na cele mieszkaniowe w ciągu 3 lat do 2024r, zakupię nieruchomość 2022r. i w 2023r ją sprzedam ? Mogę ją zakwalifikować do wydatków, ale znów wtedy muszę tą kwotę wydatkować na cele mieszkaniowe ? Czy wtedy taki wydatek nie jest dopuszczalny ?

Piotr
Piotr
7 miesięcy temu

Panie Michale moge prosić o kontakt
piotrkolus36@gmail.com
Mam problem jak rozliczyć to wszystko
Kupiłem mieszkanie za 95tys
Na kredyt po 2latach sprzedałem je za 210.
105tys przeznaczyłem na spłatę kredytu na to sprzedawane mieszkanie a 105 na wkład własny do zakupu nowego mieszkania. Jak to rozliczyć?

piotr
piotr
7 miesięcy temu

Świetny artykuł, dziękuję!
Moje pytanie 🙂
Kupiłem działkę budowlaną w 2022 za 150.000. Moja pierwsza i jedyna.
Sprzedaję ją w 2023 za 190.000.
Kupuję następnie w 2023 kolejną działkę budowlaną za 160.000.
Czy muszę zapłacić podatek 19% od 40.000 (190-150)? Czy też jakiś inny?
Dobrego!
Piotr

Krzysztof
Krzysztof
7 miesięcy temu

Będąc w związku małżeńskim (ustawowa wspólność majątkowa małżeńska, prowadzone wspólne gospodarstwo domowe), w marcu 2022 roku, otrzymałem od ojca darowiznę mieszkania do mojego majątku osobistego.
 
Obecnie, z uwagi na większe potrzeby mieszkaniowe, planujemy z małżonką zakup wspólnego mieszkania, o nieco większej wartości, niż mieszkanie z mojego majątku osobistego.
Zakup tego mieszkania sfinansowany wstępnie będzie kredytem hipotecznym. Środki ze sprzedaży mieszkania z mojego majątku osobistego planujemy w całości przeznaczyć na wydatki związane z zakupem wspólnego mieszkania (tj. koszty notarialne, koszty pośrednika sprzedaży nieruchomości, wkład własny do kredytu, remont, wyposażenie, a z pozostałej kwoty następnie spłacić część kredytu hipotecznego).
 
Czy w tej sytuacji, aby skorzystać z ulgi mieszkaniowej (zwolnienia od podatku dochodowego), prawidłowe będą następujące czynności oraz ich kolejność?:
 
1) podpisanie umowy o kredyt hipoteczny na oboje małżonków (na zakup wspólnego mieszkania),
2) sprzedaż mieszkania z majątku osobistego,
2) zakup wspólnego mieszkania, (poniesione koszty notarialne, koszty pośrednika sprzedaży nieruchomości, wkład własny do kredytu) i uruchomienie kredytu
3) remont i wyposażenie wspólnego mieszkania,
4) spłata części kredytu z pozostałych środków.

Czy środki ze sprzedaży majątku osobistego powinienem przelać na wspólne konto, jako darowizna do majątku wspólnego?

Emilia
7 miesięcy temu

Witam. A co w sytuacji jeśli. Sprzedałam darowiznę przed upływem 5 lat, za kwotę 180000zl. Razem z mężem darowizna dostaliśmy działkę na której pobudowalismy dom. Mam faktur na ok 120000zl. Nie brałam faktur na wszystko ponieważ, że tak ujmę nie pobudowalibysmy domu do dziś. Jak będzie wyglądało rozliczenie?

Ola
Ola
7 miesięcy temu

Dzień dobry! Czy spłata kredytu na nową nieruchomość w której planujemy mieszkać w ratach(kapitał i odsetki) w ciągu 3 lat od sprzedaży mieszkania zalicza się do ulgi? Czy to musi być jednorazowa nadplata kredytu(sam kapitał)?

Sytuacja wygląda nastepujaco: sprzedaz mieszkania za 600tys w 2023 (kupionego 2018r za 240tys). Kupno domu za 1149tys w tym 350tys wkład reszta kredyt hipoteczny

Monika
Monika
7 miesięcy temu

Dzień dobry,
jestem po lekturze artykułu. Jestem obecnie w podobnej sytuacji – a mianowicie przed upływem 5 lat będę sprzedawała mieszkanie, w kwocie większej niż kupiłam o 30 tys. złotych.

Pieniądze będę przeznaczała na budowę własnego domu, czy aby skorzystać z ulgi będzie liczyło się tylko kupno działki czy również wszystkie udokumentowane faktury związane w budową domu od podstaw – faktury za wszystkie materiały budowlane, za meble, za piec gazowy itp, itd. ? Będę niezmiernie wdzięczna za odpowiedź.

Jeszcze jedno pytanie – aby skorzystać z ulgi muszę oczywiście udokumentować, że kwota 30 tys. złotych została przeznaczona na wlasne cele mieszkaniowe (te wspomniane wyżej), a nie cała kwota za sprzedaż mieszkania?

Pozdrawiam serdecznie,
Monika

Irek
Irek
7 miesięcy temu

Dzień dobry. Za wszystkie uzyskane przychody ze sprzedaży domu chciałbym zakupić działkę budowlaną. W jakim terminie muszę wybudować na niej dom i się zameldować? Czy muszę go w swietle prawa stawiać, żeby skorzystać z ulgi mieszkaniowej czy wystarczy zakup samej działki za cały przychód i ewentuale wybudowanie domu w okresie kilku/kilkunastu lat?

Anna
Anna
6 miesięcy temu

Co w sytuacji sprzedaży mieszkania, gdy połowa mieszkania była z darowizny a połowa zakupiona własnymi środkami? Jak będą wyglądały przedstawione wyliczenia, jeśli całość środków że sprzedaży zostanie przeznaczona na własne cele mieszkaniowe? Czy nadal muszę płacić podatek 19% od części przychodu?

Mariusz
Mariusz
6 miesięcy temu

Witam. Po jakim czasie można sprzedać nieruchomość zadeklarowana w zwolnieniu podatkowym jako własne cele mieszkaniowe ?

Kama
Kama
6 miesięcy temu

Dzień dobry. Mam odebrać moją część po sprzedaży mieszkania, którego większość należy do krewnego drugiego stopnia. Osoba po której dziedziczę zmarła w 2018 ale piąty rok po jej śmierci wciąż trwa. Dopiero teraz tuż przed podpisaniem umowy o sprzedaży dowiaduję się że będę musiała opłacić podatek. Przepraszam za tak proste pytanie ale to dla mnie czarna magia. Nie dziedziczę wielkiej sumy, zostanie mi tylko na dość zwykłe wydatki. Czy mogę liczyć na zniżkę jeśli zlecę remont własnego mieszkania? Jak to zrobić? Czy liczy się tylko wielki remont czy takze mniejszy jak malowanie pokoju?

Dominik
Dominik
5 miesięcy temu

Dzień dobry,
posiadam z bratem i ojcem na współwłasność działkę zakupioną w 2018 r., aktualnie zrobiliśmy pozwolenie na budowę na 4 lokale mieszkalne (dwa budynku dwulokalowe).
Planujemy je następnie sprzedać. Z końcem roku mija okres 5 lat, od daty nabycia.
Czy sprzedając później każdy z tych lokali nie muszę rozliczać się w US z tych przychodów? Czy grozi nam ewentualnie potraktowanie tej budowy przez US jako działalność gospodarcza? W jaki sposób (najlepszy podatkowo) powinniśmy podejsć do tego temat?

Marcus
Marcus
5 miesięcy temu

Witam sytuacja wygląda tak zakup mieszkania 200tys po 4 latach sprzedaż 350tys , następnie zakup w jednej miejscowości domu 260tys i zakup działki i budowa domu w innej miejscowości, po przeczytaniu tego poradnika wynika że nie ma ograniczeń co do ilości zakupionych za te pieniądze nieruchomości czy dobrze to rozumiem ? , kolejna kwestia czy np umowy na wykonanie robót (osoby nie prowadzącej działalności ) poparte umową mogą być wliczane w koszta , oraz ew zakup materiałów (zostały osobie prywatnej po swojej budowie) ?

Sabina
Sabina
4 miesięcy temu

Dzień dobry,
Wraz z mężem kupiliśmy nowy segment od developera. Lokal został nam wydany w 10.2018 r., pozwolenie na użytkowanie jest z 12.2018 r. (mieliśmy wtedy umowę przedwstępną w formie aktu notarialnego i zapłacone 100% ceny). Przeniesienie własności lokalu nastąpiło natomiast w 2019 r. Czy w związku z powyższym sprzedając lokal w roku 2024 możemy być zwolnieni z podatku, bo 5 lat liczymy od 01.01.2019, czy jesteśmy zobowiązani zapłacić podatek, bo bieg terminu 5 lat rozpoczyna się dopiero od 01.01.2020 r.?
Z góry dziękuję za odpowiedź 🙂

134
0
Would love your thoughts, please comment.x