Opodatkowanie najmu w 2023 roku na 18 „życiowych” przykładach

Za wszystkie pytania bardzo dziękuję – zachęcam jednocześnie do dyskusji w komentarzach pod wpisem.

Na czym polegają zmiany, które weszły w życie 1 stycznia 2023 r.?

Zanim zaczniemy, krótkie przypomnienie, co się właściwie zmieniło z początkiem 2023 r. w zakresie najmu prywatnego.

Przede wszystkim chodzi o dwie kwestie:

• przymusowy ryczałt dla najmu prywatnego oraz
• zakaz amortyzacji lokali mieszkalnych.

Po pierwsze: wynajmując nieruchomość poza działalnością gospodarczą (prywatnie) jedyną dostępną formą opodatkowania stał się ryczałt od przychodów ewidencjonowanych (8,5% lub 12,5% od nadwyżki przychodów powyżej 100 000 zł). Wiąże się to przede wszystkim z utratą możliwości rozliczania kosztów od przychodów uzyskiwanych w ten sposób.

O tym, co można z tym zrobić i jakie opcje ma wynajmujący – w szczegółach opowiedziałem w 80. Odcinku, do którego odsłuchania jeszcze raz zachęcam.

Po drugie: zakaz amortyzacji lokali mieszkalnych w praktyce oznacza, że nie ma możliwości dokonywania odpisów amortyzacyjnych od zakupionych nieruchomości.

 Tracimy zatem możliwość rozliczenia kosztu nabycia (oraz ulepszenia!) nieruchomości mieszkalnej (z wyjątkiem sytuacji sprzedaży nieruchomości).

Nie zabiera to jednak możliwości zamortyzowania kosztu nabycia nieruchomości „niemieszkalnej” oraz możliwości rozliczania innych kosztów związanych z naszymi nieruchomościami. Przy założeniu oczywiście, że nie rozliczamy się na ryczałcie. Co to oznacza w praktyce – o tym szerzej w komentarzach do pytań czytelników newslettera poniżej.

18 Waszych „życiowych” przypadków

(pisownia wszystkich pytań oryginalna – z wyłączeniem eliminacji oczywistych literówek)

Przypadek nr 1 

To może taki przykład: Jedno mieszkanie w ryczałcie od dwóch lat. Drugie kupione prywatnie w zeszłym roku 10/90. 10% wpłacone. 90% do końca lutego 23. Koszty wykończenia Ok 30 tys. płacone w 2023. Wynajem od marca 2023. Pierwsze za kwotę 2800/m-c. To drugie 2000-2500/m-c. Ryczałt czy inna forma opodatkowania w 2023. Inne źródło dochodu- działalność gospodarcza.

Odpowiedź

Zakładam, że mieszkania kupione za gotówkę, czyli nie mamy kosztów kredytu. Z opisu nie widzę, czy mieszkania generują jakiekolwiek koszty dodatkowe (inne niż opłaty, które możemy w ryczałcie „przerzucić” na najemcę).

Mamy ok. 60 tys. przychodu rocznie z najmu, czyli na ryczałcie „mieścimy” się w stawce 8,5%, czyli płacimy 5100 zł podatku rocznie. Nie ma ZUS i składki zdrowotnej.

Jeśli „wniesiemy” lokale do działalności gospodarczej, to zapłacimy prawdopodobnie więcej. Jeśli działalność gospodarcza generuje nam więcej niż 30 tys. rocznie dochodu (kwota wolna od podatku), to zapłacimy od dochodów z najmu minimum 12% (skala podatkowa, być może też wejdziemy w stawkę 32%) + 9% składki zdrowotnej, czyli istotnie więcej niż na ryczałcie.

Odpowiadając bezpośrednio na pytanie co wybrać: ryczałt (chyba że z działalności mamy stratę, wtedy być może „zasypując” stratę najmem wyjdziemy na zerowy, albo niewielki podatek i składkę zdrowotną). Oczywiście – gdyby najem wiązał się z dodatkowymi kosztami – kalkulacja mogłaby być również inna.

Przypadek nr 2

Jako emeryt wynajmuję dwa lokale użytkowe – dochód ok. 6 tys. zł i mieszkanie dochód ok. 2,8 tys. zł. Czy opłaca się zakładać działalność gospodarczą i wynajmować jako firma?

Odpowiedź

Mamy więc 105 600 zł dochodu rocznie (nie jest jasne, czy przychód = dochód, czy lokale generują koszty).

Ryczałt wyniesie więc 8,5% x 100 000 = 8500 zł + nadwyżka 5600 * 12,5% czyli 700 zł, więc łącznie 9200 zł. Bez ZUS i składki zdrowotnej.

Czy opłaca się działalność? Sytuacja dość podobna do przypadku nr 1. Emerytura „zjada” część albo całość kwoty wolnej od podatku, na pewno zatem od najmu zapłacimy (na skali podatkowej) 12% i być może 32% od części. Plus składka zdrowotna. Zakładając, że najem nie wiąże się z jakimiś bardzo istotnymi kosztami (odsetek, remontów itp.) – ryczałt będzie bardziej opłacalny.

Przypadek nr 3

Czy jest możliwy najem w formie działalności nierejestrowanej zakładając przychód w limicie i koszty przewyższające przychód?

Odpowiedź:

To bardzo ciekawe pytanie! Gdyby to „przeszło”, to mielibyśmy świetne rozwiązanie – opodatkowanie dochodu z czynszu na skali podatkowej (inne źródła) z kwotą wolną od podatku, bez ZUS i składki zdrowotnej.

Stawiam jednak tezę, że to niemożliwe. Po pierwsze – działalność nierejestrowana to nie działalność gospodarcza (co wynika z art. 5 ust. 1 prawa przedsiębiorców). Po drugie – dochody z najmu (czyli ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT) mogą być opodatkowane tylko ryczałtem (art. 9a ust. 6 ustawy o PIT). Po trzecie – zasadą jest, że dochody z najmu „wpadają” w  źródło „najem prywatny” – czyli art. 10 ust.–1 pkt 6 – z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą. Ponieważ działalność nierejestrowana nie jest działalnością gospodarczą, to wynajmowany lokal nie jest składnikiem związanym z działalnością gospodarczą.

Temat jednak naprawdę ciekawy, zapraszam do dyskusji!

Przypadek nr 4

Mam 4 mieszkania na cele mieszkaniowe i jedno mieszkanie przerobione na biuro. Mam je od 2-4 lat. Wszystkie amortyzuje od 3-5 lat. Nie chcę ich sprzedawać wcześniej niż za kilka lat. Nie ma kredytu ani strat z lat ubiegłych. Rozliczam je na zasadach ogólnych w najmie prywatnym. Media płacą najemcy, a ja w koszty wrzucam naprawy, wymienione elementy wyposażenia itd. ale są to małe kwoty. Największym kosztem jest amortyzacja 10%. Mam też działalność gospodarczą w zakresie turystyki. Zastanawiam się czy od 2023 nie rozliczać mieszkań w jdg ale wydaje mi się że ma to sens tylko jeśli dalej zastosuje amortyzację mając nadzieję że sądy przychylą się wkrótce do praw nabytych.

Odpowiedź

Potwierdzam wnioski. Zakładając, że tracimy amortyzację – przymusowe przejście na ryczałt prywatny właściciela tych lokali nie „zaboli”, a wręcz prawdopodobnie będzie korzystne. Bierze się to z tego, że z wynajmem w tym przypadku wiążą się niskie koszty, a zatem przychód = (mniej więcej) dochód (pomijając amortyzację, której i tak już nie ma – zakładamy, że lokal „przerobiony” na biuro nie stał się lokalem użytkowym w świetle przepisów).

Podatek ryczałtowy w wysokości 8,5% (a nawet 12,5% od nadwyżki ponad 100 tys. zł) od przychodu będzie prawdopodobnie niższy niż 12% / 32% (albo 19% podatek liniowy) w działalności gospodarczej + składka zdrowotna (9% albo 4,9% – nawet liczone od dochodu.)

Przypadek nr 5

Razem z żoną (wspólnota majątkowa) kupujemy właśnie mieszkanie na wynajem. Koszt zakupu 460 000 (wkład własny 100 000, reszta kredyt). Mieszkanie zamierzamy wynajmować za około 2600 – 2800 zł miesięcznie. Aktualnie przy stałym oprocentowaniu 7,80% na 5 lat, rata wyniesie ok. 2735 zł. Na początku to ok. 400 zł kapitał i 2300 zł odsetki. Kredyt zamierzamy nadpłacać (brak opłaty za nadpłaty) i spłacić w około 5-6 lat. Z najmem ruszymy pewnie od lutego / marca przyszłego roku. Żona pracuje na pełen etat (pod koniec roku wchodzi w II próg podatkowy). U mnie forma działalności to spółka z ograniczoną odpowiedzialnością + JDG (ryczałt 14% + VAT). Pytanie o możliwe najkorzystniejszą formę wynajmu. Rozumiem, że u mnie w JDG przy ryczałcie nie będzie możliwe wrzucanie w koszty odsetek z rat kredytowych.

Zastanawiam się, czy opłacalnym byłoby założenie JDG przez żonę?

Odpowiedź

To po kolei. Potwierdzam, że jeśli masz JDG na ryczałcie – nie założysz drugiej JDG na skali podatkowej czy podatku liniowym. Przeniesienie lokalu do Twojej JDG na ryczałcie nie ma zatem sensu (pojawi się tylko niepotrzebna składka zdrowotna).

Żona – może oczywiście założyć JDG i wybrać podatek liniowy. Skala odpada, ponieważ z racji etatu „wpadnie” z najmem od razu w 32% podatek (+9% składki zdrowotnej).

Zakładając przychód z najmu na poziomie 33 600 zł rocznie i koszty (odsetki) na poziomie 27 600 zł mamy 6000 dochodu. Daje to 424 zł PIT i 3769 zł składki zdrowotnej (minimalna składka zdrowotna). Na początek bez ZUS, po 6 miesiącach mały ZUS i po 24 kolejnych miesiącach „pełny”. Nawet jednak bez ZUS wychodzi 4193 zł obciążeń (ryczałt prywatny 8,5% wyniesie Was 2856 zł rocznie). Jak dodamy ZUS, to nie ma szans, aby JDG się opłaciła (chyba że pojawią się dodatkowe koszty).

Przypadek nr 6

Prowadzę działalność gospodarczą opodatkowaną liniowo. Od lutego 2023 chcę wynająć mieszkanie za 2500 zł miesięcznie (bez czynszu i opłat licznikowych). Koszty kredytu w walucie to około 1650 zł (ostatnia rata) z czego wysokość odsetek stanowi 150% wartości raty kapitałowej. Dodatkowo w styczniu chcę przeprowadzić remont i wymienić meble – mieszkanie ma 10 lat. Koszt remontu to około 7000 – 10 000 zł.

Odpowiedź

Zakładając, że remont to remont, a nie przebudowa czy inne ulepszenie, mamy zatem max 10 000 zł dodatkowych kosztów. Odsetki, jak rozumiem, to jakieś 1100 zł miesięcznie, czyli 13 200 zł rocznie. Łącznie: 23 200 zł kosztów rocznie.

Przychód: 30 000 zł rocznie, czyli dochód = 6800 zł rocznie.

Zakładam, że z JDG masz takie dochody, że płacisz składkę zdrowotną wyższą niż minimalna, w odniesieniu do najmu liczę zatem tylko 4,9% podstawy, czyli 333 zł. PIT liniowy wyniesie zatem 1229 zł. ZUS nie liczę – bo i tak go płacisz. Łącznie daje to więc 1562 zł. Ryczałt prywatny to 30 000 zł x 8,5% czyli 2550 zł.

Podatek liniowy wygrywa. W kolejnych latach jednak, gdy nie będzie już takich kosztów, może być inaczej.

Przypadek nr 7

Ja i żona, rozdzielność, dwie działalności. DG żony: tylko podnajem – ta DG zostaje (nie ma innej możliwości) DG moja: tylko nieruchomości własne – z kalkulacji wychodzi, że muszę przejść na ryczałt. I tu rodzi się pytanie: w najbliższym tygodniu planujemy zakup nieruchomości (na żonę). To będzie jej pierwsza własna nieruchomość, którą będzie wynajmować. Jak zaksięgować wydatki związane z remontem tego mieszkania? (około 120k). Rozumiem, że remont musiałby być remontem a nie ulepszeniem (i to jest dla mnie jasne), ale pamiętam, że zaksięgowanie kosztu remontu dopiero co zakupionego mieszkania nie wchodzi w grę. Podobno żona może je wynająć (na jak długo), a dopiero później zacząć remontować, czy to prawda? Być może są na to inne sposoby?

Odpowiedź

Precyzyjnie rzecz biorąc – „przepadają” – jako koszty rozliczane przez amortyzację – wydatki remontowe poniesione przed oddaniem do używania zdatnego do użytku środka trwałego.

Ma to dwojakie konsekwencje: Po pierwsze – jeśli lokal jest zdatny do użytku po nabyciu, ale po prostu warto byłoby go odświeżyć, to niezależnie, czy będzie wynajęty od razu, czy po remoncie – wydatki remontowe będą – moim zdaniem – kosztem. Po drugie – jeśli lokal jest np. w stanie deweloperskim i nawet od razu go wynajmiesz, a potem przeprowadzisz remont – to ponieważ remont służy doprowadzeniu do „używalności” – powiększy wartość początkową i wydatki „przepadną” (normalnie byłyby rozliczone przez amortyzację, ale amortyzacja lokalu mieszkalnego jest już niemożliwa).

Przypadek nr 8

W kontekście opodatkowania to mam taki przykład:

• mieszkanie 300 tys PLN
• bez kredytu
• bez kosztów
• opłaty pokrywa najemca
• właścicielem jest małoletni – niepełnoletni obywatel RP
• ma rentę z ZUS – najmniejszą krajową

Czy może on rozliczać się z najmu na ogólnych zasadach? Czy rozlicza się z tego najmu opiekun prawny?

Odpowiedź

Zasady ogólne – czyli najem prywatny na skali podatkowej – są już niemożliwe.

Pole manewru to ryczałt prywatny albo działalność gospodarcza, przy czym mam pewne wątpliwości co do prowadzenia działalności przez małoletniego we własnym imieniu i na własny rachunek (brak pełnej zdolności do czynności prawnych).

Nawet gdyby jednak było to możliwe (z pomocą przedstawicieli ustawowych), to minimalna składka zdrowotna prawdopodobnie sprawi, że takie rozwiązanie będzie nieopłacalne. Zostaje zatem ryczałt prywatny – dochody rozliczą rodzice w swoim zeznaniu podatkowym.

Przypadek nr 9

Małżonkowie, wspólnota majątkowa. Dotychczas wynajmowali mieszkania na zasadach ogólnych. Podział własności mieszkań jest taki: Żona – 2 mieszkania – jej osobisty majątek (przychody z najmu opodatkowane u niej). Kolejne 2 mieszkania we wspólnocie majątkowej małżonków (przychody z najmu tych dwóch mieszkań opodatkowuje mąż).

W jaki sposób policzyć limit 100 000 zł do opodatkowania 8,5% podatkiem? Jakąś proporcją? Czy przyjąć ułatwienie po 50 000 zł na każdego? Wpływy z najmu są różne i nieregularne. Czy może rozszerzyć działalności gospodarcze i rozliczać przychody z najmu w działalności? Żona rozlicza się na liniowym, mąż na ryczałcie. W działalności ryczałtowej obawiam się, że nie będzie to korzystne z racji tego, że opłaty eksploatacyjne będą wchodzić do podstawy opodatkowania, ale może warto rozważyć rozliczanie wszystkiego w działalności żony na 19% podatku.

Odpowiedź:

Po pierwsze – faktycznie limit 100 000 zł, powyżej którego płacimy ryczałt 12,5% dotyczy obojga małżonków (niezależnie od tego, czy pozostają we wspólności majątkowej czy mają rozdzielność majątkową). Wynika to z art. 12 ust. 13 ustawy ryczałtowe„: „W przypadku osiągania przez małżonków przychodów, o których mowa w art. 6 ust. 1a, kwota przychodów określona w ust. 1 pkt 4 lit. a dotyczy łącznie obojga małżonków”.

Przepisy nie precyzują, w jaki sposób alokować to 100 tys. zł opodatkowane niższą stawką do poszczególnych małżonków. Przyjąłbym tutaj pewną dowolność. Czyli tak długo jak 100 tys. u małżonków jest opodatkowane stawką 8,5% i nie w–ęcej – tak długo działamy zgodnie z przepisem.

Jeśli chodzi o decyzję co do wniesienia nieruchomości do działalności, to może to być korzystne, jeśli koszty są odpowiednio wysokie (szczególnie, że działalności i tak są prowadzone, więc ZUS jest płacony, a składka zdrowotna i tak przekracza składkę minimalną – o ile tak jest:-)

Z drugiej strony – jeśli opłaty przerzucimy na najemcę – to jest możliwość wyłączenia ich z przychodów opodatkowanych ryczałtem.

Przypadek nr 10

Jeśli chodzi o opodatkowanie najmu w 2023 r., to czy można prosić o inny, na pewno powszechny przypadek, kiedy to osoba ma mieszkanie w mniejszym mieście i nie zarabia z najmu, osiąga tylko przychody z pracy na etacie, a następnie przeprowadza się do dużego miasta po wysokie zarobki z etatu (pow. 20 tys. brutto). Mieszkanie pozostawione w mniejszym mieście stoi puste i można byłoby je wynająć w 2023 r. Czy to jest zbyt prosty przypadek i nie warto rozważać założenia JDG tylko w celu rozliczania tego pojedynczego najmu? Czy w tym przypadku jedyna opcja jest rozliczenie jako najem prywatny, czyli zwykle rozliczenie w rocznym PIT przychodów z najmu ze stawka ryczałtu 8,5%?

Odpowiedź:

Wszystko zależeć będzie od wysokości kosztów ponoszonych na nieruchomość. Zakładając jednak, że są symboliczne – działalność gospodarcza (która miałaby sens właśnie dla rozliczenia tych kosztów) zatem raczej się nie sprawdzi.

Na pewno odpada działalność na skali podatkowej. Wtedy bowiem automatycznie dochód z najmu „wpadnie” w drugi przedział skali podatkowej (zakładam, że dochód wskazany w opisie jest miesięczny, więc rocznie mamy tu co najmniej: 20 000 x 12=240 000 zł; więc prawie połowa w drugim przedziale skali). Opodatkowanie w tej formie jedynie zwiększyłoby nadwyżkę ponad kwotę 120 000 zł.

Podatek liniowy – tu oczywiście dla całości dochodu mielibyśmy stawkę 19%, ale tylko bardzo wysokie koszty byłyby w stanie „obronić” liniówkę. Mamy bowiem 19% PIT + 4,9% składki zdrowotnej (i do tego ZUS!). Po przeciwległej stronie „jedynie” 8,5% lub 12,5% ryczałtu (bez ZUS i składki zdrowotnej). Trzeba tylko pamiętać o „przerzuceniu” mediów na najemcę.

Ryczałt więc wygrywa 🙂

Przypadek nr 11

Mam pytanie dotyczące sposobu kalkulacji ceny / fakturowania. Wynajmuję mieszkanie na cele mieszkalne w ramach JDG. JDG to działalność doradcza (brak możliwości skorzystania ze zwolnienia podmiotowego VAT) oraz wynajem powyższego mieszkania. Cena ma się składać z czynszu (A) oraz refaktury opłat: czynsz administracyjny (B), energia elektryczna (C) oraz internet (D). W jaki sposób podejść do refaktury B, C i D, aby nie podlegały one podatkowi VAT? Czy wystarczy ustalenie tej opłaty w ryczałtowej wysokości bez późniejszego wyrównania według faktycznego zużycia? Czy wystarczy ujmować ryczałtową kwotę refaktury (B, C i D) w jednej pozycji na fakturze obok pozycji czynszu (A)? A może jedna pozycja na fakturze (A, B, C i D)?

Odpowiedź:

Opodatkowanie VAT opłat zależy właśnie od tego, w jaki sposób umówimy się z najemcą. Jeśli opłaty rozliczane są wedle zużycia – wtedy widziałbym argumenty za tym, aby traktować je niezależnie od czynszu (i opodatkować VAT).

Jeśli wynajmującemu należy się jedna, stała kwota (za najem i opłaty) – wtedy potraktowałbym całość jako niepodzielne, kompleksowe świadczenie i przy wynajmie na cele mieszkaniowe zastosowałbym oczywiście zwolnienie z VAT do całości.

Więcej kryteriów pomocnych w decyzji, czy traktować czynsz i opłaty kompleksowo czy odrębnie sformułował NSA w wyroku z 4 listopada 2015 r. (I FSK 793/15):

„najem nieruchomości i związane z nim tzw. media należy uważać za odrębne i niezależne świadczenia, gdy:

1) najemca ma możliwość wyboru świadczeniodawców lub sposobów korzystania z danych towarów lub usług (tzw. mediów), dostarczanych do najmowanego lokalu przez wyspecjalizowane podmioty,

2) możliwość wyboru korzystania z danych towarów oznacza, że najemca może decydować o ich zużyciu (np. wody, energii elektrycznej, cieplnej), co może być stwierdzone poprzez założenie indywidualnych liczników i rozliczanie się w oparciu o ich odczyty lub w oparciu o inne kryteria uwzględniające zużycie tych towarów przez najemcę, np. liczbę lokatorów korzystających z najmowanej nieruchomości lub jej powierzchnię,

3) w umowie strony postanowią, że najemca będzie odrębnie rozliczać czynsz najmu oraz należności za tzw. media na podstawie indywidualnego zużycia, np. w oparciu o wskazania licznika lub w oparciu o inne kryteria uwzględniające zużycie tych towarów przez najemcę, np. liczbę lokatorów korzystających z najmowanej nieruchomości lub jej powierzchnię,

4) wynajmujący będzie w sposób odrębny na fakturze (fakturach) wykazywał należności z tytułu najmu oraz z tytułu tzw. mediów,

5) z zakładem dostarczającym tzw. media do lokalu najemcy rozliczenia dokonuje wynajmujący.”

Przypadek nr 12

Jeśli chodzi o opodatkowanie najmu, mam sytuację następującą, mój klient wynajmował lokale mieszkalne w ramach działalności gospodarczej (opodatkowany 19% liniowy, amortyzacja zaliczana do kosztów). Posiada 20 lokali mieszkalnych. Skoro nie można zaliczać w koszty amortyzacji chciałby zlikwidować działalność gospodarczą i opodatkować najem wg ryczałtu w ramach najmu prywatnego. Jednak nasuwa się pytanie, czy można taki przychód z najmu zakwalifikować do źródła przychodu – najem prywatny, czy też nie będzie to mieć znamion działalności gospodarczej, bo wówczas dochodzi jeszcze obowiązek zapłaty składki społecznej i zdrowotnej. Ustawa o podatku dochodowym nie zawiera definicji najmu prywatnego, ale mamy zdefiniowane pojęcie działalności gospodarczej. Uważam, że mimo tego, że lokale nie będą składnikiem majątku w działalności gospodarczej to sam najem będzie miał znamiona działalności gospodarczej i uzyskane przychody należy opodatkować w ramach działalności.

Czy mam rację?

Odpowiedź

Odpowiedzi na to pytanie trzeba poszukać w uchwale 7 sędziów NSA z 24 maja 2021 r. (II FPS 1/21). Mimo, że nie jest w 100% jednoznaczna, wynika z niej zasadniczo, że to podatnik decyduje o kwalifikacji dochodów z wynajmowanej nieruchomości do działalności gospodarczej czy najmu prywatnego.

Podatnik może zatem swobodnie „przenosić” składniki majątku „między majątkiem prywatnym a majątkiem „firmowym”.

UWAGA: Może to rodzić konsekwencje przy ewentualnej sprzedaży nieruchomości niemieszkalnej (nie dotyczy konkretnie przedstawionego pytania, w którym – jak rozumiem – chodzi o lokale mieszkalne). Po wprowadzeniu jej do firmy nie będzie można skorzystać ani ze zwolnienia podatkowego (przeznaczenie dochodu ze sprzedaży na własne cele mieszkaniowe), ani z wyłączenia z opodatkowania po upływie 5 lat.

Przypadek nr 13

Działalność gospodarcza generująca straty (około 14 000 zł), z vatem, i najem prywatny komercyjny około 50 000 zł miesięcznie, z vatem, bez kredytu, bez amortyzacji, ale z kosztami bieżącymi. Najemcy są obciążani kosztami najmu (podatek od nieruchomości), dodatkowo kosztami mediów (fakturowanie na poszczególnych najemców kosztów prądu, wody – rozdzielane proporcjonalnie wg najmowanej powierzchni). Ewentualne przeniesienie najmu do działalności podwyższy podatek od najmu (jest około 90 000 zł, byłoby 140 000 zł) i podatek za wieczyste użytkowanie (jest 30 000 zł byłoby 45 000 zł). Czy może jest jeszcze inne rozwiązanie poza matematycznym wyliczeniem, gdzie będzie drożej?

Odpowiedź:

Zakładam, że skoro nieruchomości są komercyjne, to przeniesienie ich do działalności nie skutkowałoby już zwiększeniem stawki podatku od nieruchomości (gdyż już dziś powinna być prawdopodobnie stosowana stawka wyższa).

Co do opłacalności z punktu widzenia podatkowego – to w zasadzie decydująca będzie możliwość wykorzystania strat z działalności gospodarczej, co byłoby możliwe na podatku liniowym.

Przy tak niewielkich jednak stratach i tak wysokich przychodach z najmu (nie wiążących się przy tym ze znaczącymi kosztami uzyskania przychodów) wątpię, czy w działalności „uzyskamy” niższy podatek niż obecny ryczałt.

Przypadek nr 14

Jestem w trakcie zakupu apartamentu w górach (środek trwały w budowie w jdg) w roku 2023 apartament będzie gotowy/ zapłacony w całości. Trzeba go będzie wykończyć, wyposażyć itp. Apartament przeznaczony będzie na najem krótkoterminowy. Czy będę mogła go amortyzować? Oprócz tego mam kilka mieszkań wynajmowanych na cele mieszkaniowe, które do końca 2022 były amortyzowane- rozumiem że w 2023 to już nie będzie możliwe prawda? Koszty mieszkań to bieżące naprawy, remonty itp. Jestem ze względu na inną prowadzoną działalność na podatku liniowym. Czy w tej sytuacji istnieje opcja optymalizacji podatku?

Odpowiedź

Kwestia amortyzacji apartamentu zależy od jego kwalifikacji – czy będzie to lokal mieszkalny czy użytkowy. Niewykluczone, że będziemy mieli tu do czynienia z lokalem niemieszkalnym, co otwiera drogę do jego amortyzacji.

Jeśli chodzi o decyzję pomiędzy ryczałtem a działalnością gospodarczą, to kluczowa będzie tu – jak już wskazywałem wielokrotnie – wysokość kosztów.   

Przypadek nr 15

Dziękuję za możliwość zadania pytania. Będę wdzięczna, jeśli wykorzysta je Pan w kolejnej sesji Q&A.

Wynajmuję mieszkanie (najem prywatny), podatek płacę ryczałtem. Żeby nie płacić podatku od opłat eksploatacyjnych, w umowie najmu jest zapis, że opłaty administracyjne i media są dodatkowe i opłacane przez najemcę za pośrednictwem wynajmującego.  Ponieważ faktury od dostawców mediów wpływają co dwa miesiące, a wspólnota rozlicza ogrzewanie i wodę tylko dwa razy w roku, najemca wpłaca co miesiąc zaliczki, które są następnie rozliczane do faktycznie poniesionej wysokości kosztów eksploatacyjnych.

Pytanie: jeśli powstanie nadwyżka to czy należy ją potraktować jako nadpłatę i zwrócić najemcy, czy można ją uznać za element czynszu i oczywiście opodatkować? Czy jest ryzyko, że jeśli uznam tę nadwyżkę za element czynszu to US stwierdzi, że najemca wpłaca mi ryczałt na media i tak naprawdę, koszt mediów nie jest wyodrębniony i w rezultacie powinnam płacić zryczałtowany podatek od wszystkich kwot otrzymywanych od najemcy?

Odpowiedź

A co wynika z umowy? Zakładam, że skoro najemcę obciążają koszty opłat dodatkowych, to jeśli zapłaci za dużo, to nadpłata stanowi jego środki pieniężne. Powinna być zatem albo zwrócona, albo zaliczona na poczet przyszłych należności.

Nie będzie wówczas przychodem (konsekwentnie) wynajmującego.

Przypadek nr 16

Prowadzę działalność gospodarczą z zakresu doradztwa technicznego. Od 2021 w ŚT firmy posiadam mieszkanie, które jako osoba prywatna zakupiłem w na kredyt. Od 2021 mieszkanie wynajmuję, umowa podpisana na firmę JDG. Czy w takim przypadku również od 2023 będę musiał przejść z wynajmem mieszkania na ryczałt?

Odpowiedź

Jeżeli mieszkanie jest środkiem trwałym firmy, to podlega opodatkowaniu w ramach działalności gospodarczej. W takim przypadku nie ma obowiązku przejścia na ryczałt (choć oczywiście jest taka możliwość).

Przypadek nr 17

Opis sytuacji: żona płaci ryczałt ewidencjonowany od najmu mieszkania (małżeńska wspólność majątkowa mieszkania), mąż jest podatnikiem podatku VAT w związku z najmem apartamentu w hotelu (apartament stanowi małżeńską wspólność majątkową) i opłacał podatek dochodowy od najmu na zasadach ogólnych.

Pytania:

1. Czy istnieje możliwość opodatkowania w 2023 r. apartamentu na zasadach ogólnych (również myślałam o opodatkowaniu jako działalność nierejestrowana)?
2. Czy istnieje jakaś przeszkoda w opodatkowaniu odrębnym poszczególnych lokali przez małżonków (jak w opisanym przykładzie)?

Odpowiedzi

Jeśli wynajem ma charakter najmu krótkoterminowego – czyli stanowi w istocie usługę hotelową (co zakładam, choć należałoby zbadać szczegóły) – to powinien być rozliczany w ramach działalności gospodarczej. W takim przypadku oczywiście nie ma obowiązku rozliczania przychodów w tym zakresie ryczałtem. Można skorzystać z działalności nierejestrowanej (przy spełnieniu warunków – w szczególności przychodowych).

Nie widzę przeszkód dla opodatkowania apartamentu w działalności u jednego małżonka i drugiego lokalu prywatnie u żony (zakładam, że w US zostało złożone oświadczenie o opodatkowaniu przychodów z tytułu wynajmu mieszkania wyłącznie przez żonę).

Przypadek nr 18

Mam takie pytanie. Czy można użyczyć pełnoletniemu dziecku mieszkania, tak aby mogło ono kontynuować umowy najmu i korzystać z ryczałtu 8.5% po przekroczeniu w danym roku progu 100 tys. przychodów z najmu przez rodzica? Czy wówczas należałoby zawrzeć aneksy do umów najmu z najemcami, czy wystarczy poinformować ich o zmianie wynajmującego, jeżeli w umowie najmu została zawarta taka opcja bez konieczności zmiany treści umowy?

Odpowiedź

O ile tylko najemca wyrazi zgodę (czyli aneks będzie konieczny) – nie widzę przeszkód – o ile faktycznie naszą intencją jest użyczenie lokalu. Jeśli czynsz byłby przekazywany rodzicom, zastanowiłbym się nad ryzykiem zastosowania klauzuli ogólnej przeciwko unikaniu opodatkowania – choć zdaję sobie sprawę, że to strzelanie z armaty do wróbla.

To tyle jeśli chodzi o dzisiejszy wpis. Raz jeszcze Wam dziękuję za wszystkie pytania. Zachęcam do pytań i dyskusji w komentarzach!