Polski Ład a najem w 2023 roku – czy można coś zrobić?

Co się zmienia?

Zacznijmy od tego, co tak naprawdę się zmienia w podatkach 1 stycznia 2023 r., jeśli chodzi o branżę nieruchomościową. Generalnie chodzi tutaj o dwie rzeczy: po pierwsze o przymusowy ryczałt, przy najmie prywatnym; po drugie o zakaz amortyzacji nieruchomości mieszkalnych. Zobaczmy, jakie te zmiany mają konsekwencje, kogo dotyczą i co ewentualnie można z nimi zrobić.

Po pierwsze przymusowy ryczałt dla najmu. Do tej pory było tak, że wynajmując prywatnie cokolwiek – nieruchomości, w tym lokale, budynki, samochody, ruchomości, jakiekolwiek inne aktywa, można było opodatkować taką czynność na dwa sposoby. Na tzw. zasadach ogólnych, gdzie przychody wchodziły w skalę podatkową i można było uwzględniać koszty uzyskania przychodów przy liczeniu dochodu, czyli podstawy opodatkowania bądź też na zasadach podatku zryczałtowanego, popularnie zwanego ryczałtem.

Zmiana polegała na tym, że teraz tego rodzaju najem, czyli najem prywatny, będzie mógł być opodatkowany wyłącznie ryczałtem. W konsekwencji taki podatnik, właściciel nieruchomości bądź innego składnika majątku, który wynajmuje, traci nie tylko prawo do amortyzacji, o czym jest głośno, ale tak naprawdę wszelkie inne koszty. Jeżeli wynajmuje np. lokal mieszkalny, to mówimy tutaj o kosztach mediów, kosztach obsługi prawnej, obsługi księgowej, odsetkach od kredytu bankowego (w dobie wysokich stóp procentowych to też przecież istotny koszt), o kosztach wyposażenia lokalu, kosztach remontu. Generalnie liczymy podatek na zasadach podatku zryczałtowanego, czyli stawką podatkową 8,5 czy 12,5 proc. opodatkowujemy przychód, czyli po prostu to, co nam wpływa od najemcy.

I teraz uwaga: te nowe regulacje dotyczą nie tylko najmu nieruchomości mieszkalnych, dotyczą także wynajmu nieruchomości użytkowych. Co więcej, dotyczą każdego najmu prywatnego. Jeżeli zatem wynajmujesz swojej spółce np. samochód czy jakąś maszynę, czy nie tylko swojej spółce, ale komukolwiek i robisz to na zasadach najmu prywatnego, będziesz przymusowo opodatkowany ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych.

Cztery sposoby na przymusowy ryczałt

Co można z tym zrobić i czy w ogóle można coś z tym zrobić? Wskazałbym tutaj na cztery podstawowe obszary, w których możesz podziałać. Po pierwsze przejrzyj swoją umowę. Przykładowo, jeżeli wynajmujesz prywatnie lokal mieszkalny, to zobacz, czy w umowie masz wyodrębnione koszty mediów i czy masz w umowie postanowienie, zgodnie z którym to najemca ponosi koszty mediów. W takim wypadku jest bowiem generalnie duża szansa (choć ostatnie interpretacje mogą budzić pewne wątpliwości) na to, aby wyłączyć z przychodów właśnie koszty mediów. Obniżysz w ten sposób swój podatek zryczałtowany.

Po drugie, jeśli słuchasz tego nagrania przed 1 stycznia 2023 roku, możesz pomyśleć o tym, aby wykonać szybki remont. W takim przypadku koszty tego remontu możesz zaliczyć do kosztów uzyskania przychodów, a jeżeli wygenerujesz stratę, to będziesz mógł po przejściu na ryczałt rozliczyć tę stratę z przychodami osiągniętymi od nowego roku. Mówi o tym art. 11 ust. 1 ustawy ryczałtowej. Oczywiście mówimy o sytuacji, kiedy aktualnie opodatkowujesz ten ryczałt na zasadach ogólnych.

Po trzecie możesz po prostu otworzyć działalność gospodarczą i rozpocząć w jej ramach komercyjny wynajem. W ten sposób zyskujesz możliwość rozliczenia kosztów uzyskania przychodów poza amortyzacją, o czym za chwilę powiem. Z drugiej strony pamiętaj o składkach na ZUS. Być może na początku będziesz mógł skorzystać z ulg w zapłacie ZUS-u, ale tylko przez pewien czas. Po drugie pamiętaj o składce zdrowotnej, której nie masz przy najmie prywatnym, a która pojawi się przy rozpoczęciu działalności gospodarczej.

Wreszcie czwarte rozwiązanie, które jest trochę wariantem trzeciej opcji. Jeżeli już prowadzisz jakąś działalność gospodarczą, po prostu masz firmę obok tego najmu prywatnego, to możesz rozważyć rozszerzenie działalności na wynajem tej prywatnej nieruchomości. W ten sposób, obejmując przychodami z działalności gospodarczej przychody z najmu, znów rozliczysz koszty bez kosztów amortyzacji, jakiegoś dodatkowego ZUS-u nie płacisz, bo przecież i tak już go płacisz z działalności gospodarczej albo nie, jeśli korzystasz z ulg.

Oczywiście pojawi się dodatkowa składka zdrowotna od wynajmowanej nieruchomości czy od przychodów, dochodów z wynajmowanej nieruchomości w stawce 9 proc., 4,9 proc. czy w wysokości zryczałtowanej. To już zależy od tego, w jakiej formie opodatkowujesz działalność gospodarczą.

Pułapki

W tym momencie zwracam uwagę na pułapkę, o której nie wszyscy pamiętają. Jest coś takiego, że jeżeli masz prywatną nieruchomość, to możesz ją sprzedać bez podatku po upływie pięciu lat od końca roku, w którym została nabyta bądź wybudowana. Uwaga! Ta zasada dotyczy każdej nieruchomości mieszkalnej, niezależnie od tego, czy wynajmujesz, wykorzystujesz ją prywatnie, w działalności gospodarczej, ale także prowadząc działalność gospodarczą nie tylko jednoosobowo, ale jako spółka cywilna, spółka jawna.

Ale uwaga! Jeżeli nieruchomość ma charakter użytkowy (chodzi np. o lokal użytkowy), to wprowadzając ją do działalności gospodarczej tracisz wyłączenie z opodatkowania. To oznacza, że jeżeli masz dużą różnicę między wartością nieruchomości, ceną sprzedaży po np. pięciu latach a kosztami nabycia, bo wartość nieruchomości bardzo wzrosła, albo otrzymałaś/ otrzymałeś tę nieruchomość np. w spadku czy w darowiźnie, to może się okazać, że wprowadzając lokal użytkowy do firmy zyskujesz krótkoterminowo koszty uzyskania przychodów związane z wynajmem, ale po upływie pięciu lat tracisz ogromne pieniądze przy sprzedaży – w sytuacji, w której musisz opodatkować sprzedaż podatkiem dochodowym.

Ta zasada nie dotyczy nieruchomości mieszkalnej. Ta nieruchomość, niezależnie od tego czy jest w firmie, czy nie, po 5 latach będzie sprzedana bez podatku.

Podsumujmy tę część. Jeżeli nieruchomość ma charakter lokalu użytkowego czy w ogóle charakter użytkowy, to wprowadzając ją do firmy i sprzedając po jakimś czasie, prawie zawsze na tym stracisz.

Zmiana reguł w trakcie gry – zakaz amortyzacji

Teraz drugi obszar, w którym mamy zmiany, czyli zakaz amortyzacji. Uwaga: ta zmiana dotyczy nie tylko osób fizycznych, ale też podatników CIT. W związku z tym, mimo że są takie pomysły, ucieczka w spółkę ze swoim wynajmem nieruchomości nic ci nie da. Spółka również nie będzie mogła amortyzować tej nieruchomości. Ta zmiana dotyczy wszystkich podatników, niezależnie od tego, kiedy nieruchomość została nabyta. Nieruchomości nabyte przed rokiem, przed dwoma, przed trzema, przed czterema laty – je również dotknie zakaz amortyzacji.

Mówi się bardzo często, przyłączam się do tych głosów, że takie ukształtowanie przepisów jest niezgodne z konstytucją, bo tak naprawdę zmieniliśmy zasady gry, czyli zasady amortyzacji w trakcie jej trwania. Była amortyzacja, nie ma amortyzacji, czyli w trakcie okresu amortyzacji. W momencie, w którym nagrywam ten odcinek, jest końcówka listopada 2022 roku, wyroki sądów administracyjnych, interpretacje podatkowe są dla podatników niekorzystne. Mam jednak nadzieję, że ta sytuacja się zmieni i właściciele nieruchomości nabytych przed uchwaleniem, przed wejściem w życie Polskiego Ładu będą mogli je amortyzować. Na razie jednak mamy taką sytuację, jaką mamy, czyli zakaz amortyzacji nieruchomości mieszkalnych, czyli te zasady dotyczą nieruchomości, budynków, lokali mieszkalnych.

Teraz uwaga, bo tu również jest sporo nieporozumień. Mówimy o zakazie amortyzacji tych lokali, tych budynków. To oznacza, że jeżeli wykorzystujesz swoją nieruchomość w firmie, np. wynajmując albo wykorzystując ją w firmie, to nadal możesz zaliczać do kosztów uzyskania przychodów wszelkie inne koszty, wydatki ponoszone na tę nieruchomość, związane właśnie z tobą, z tym lokalem czy z tym budynkiem mieszkalnym, czyli właśnie odsetki od kredytu, koszty remontów, koszty wyposażenia, wszelkiego rodzaju koszty mediów i inne wydatki powiązane z nieruchomością.

Ale remont i inne koszty – generalnie pozostają

Może jeszcze dwa słowa o remontach. Wszelkie wydatki, które mają charakter remontowy, czyli nie mają charakteru ulepszeń i są ponoszone w trakcie eksploatacji lokalu, czyli np. gładzie, malowanie, wymiana podłóg, cyklinowanie, wymiana glazury, płytek, wszelkiego rodzaju wyposażenie standardowo będą mogły być nadal kosztem uzyskania przychodów. Zastrzeżenie: pod warunkiem, że te wydatki remontowe są ponoszone w trakcie eksploatacji lokalu. Jeżeli kupujesz lokal i przystosowujesz go dopiero do najmu, jeżeli mówimy akurat o działalności w postaci wynajmu, wtedy najprawdopodobniej te wydatki zwiększą wartość początkową tego lokalu. Normalnie byłyby ujmowane w kosztach poprzez amortyzację. W tym momencie, skoro amortyzacji przy lokalach mieszkalnych nie będzie, to te wydatki remontowe, mimo że mają charakter remontów, a nie ulepszeń, również nie będą kosztem uzyskania przychodów.

Wracając jeszcze do rozróżnienia pomiędzy remontem a ulepszeniem (mówimy o sytuacji, kiedy prace są wykonywane w trakcie eksploatacji lokalu): pamiętajmy te ulepszenia, czyli np. postawienie ścianek działowych, będą wyłączone z kosztów uzyskania przychodów, dlatego że nie można ich amortyzować, jeśli ich wartość czy koszty przekraczają 10 tys. zł.

Nieruchomość mieszkalna czy użytkowa?

Czy można coś z tym zrobić? W odróżnieniu od przymusowego ryczałtu prywatnego pole manewru jest bardzo ograniczone, ale ono ogranicza się do bardzo istotnej kwestii: do zastanowienia się, czy ja tak naprawdę mam, czy ja tak naprawdę wynajmuję lokal, budynek mieszkalny? Być może ta moja nieruchomość ma jednak charakter użytkowy, niezależnie od tego, co jest zapisane w ewidencji budynku, w ewidencji lokalu, generalnie w katastrze. Może być tak, że mam teoretycznie, formalnie lokal mieszkalny, ale tak naprawdę faktycznie zmieniłem jego przeznaczenie na biuro, gabinet lekarski czy kancelarię i tak naprawdę lokal nabrał cech lokalu użytkowego.

Skoro amortyzacja lokali czy budynków mieszkalnych jest zakazana, w związku z tym musimy się zastanowić, czym jest lokal mieszkalny,. Moim zdaniem powinny tu decydować cechy konkretnego lokalu. Jeżeli mamy do czynienia z lokalem mieszkalnym przerobionym po wykonaniu konkretnych prac budowlanych w lokal użytkowy, czyli taki lokal właściwie posiada cechy może nie konstrukcyjne, ale takie fizyczne lokalu użytkowego, to na gruncie zarówno Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych, jak i Klasyfikacji Środków Trwałych będziemy mieć do czynienia z lokalem użytkowym, a nie z lokalem mieszkalnym.

Z drugiej strony w podatkach musi być przecież jakaś druga strona. Mamy artykuł 21 Prawa geodezyjnego i kartograficznego, który mówi o tym, że podstawę wymiaru podatków stanowią dane zawarte w ewidencji. Formalna charakterystyka danej nieruchomości ma tutaj decydujące znaczenie. Pytanie oczywiście, czy te dane formalne, czy kataster mogą wyznaczać zakres opodatkowania. Mam co do tego bardzo poważne wątpliwości.

Poza tym pamiętajmy, że z reguły ten przepis był wykorzystywany na potrzeby podatku od nieruchomości, ale mimo wszystko widzę tutaj poważne ryzyko, że praktyka pójdzie w tym kierunku, że jeżeli formalnie w ewidencjach masz swoją nieruchomość jako nieruchomość mieszkalną, to będzie problem z jej amortyzacją. Ale jeżeli twój lokal faktycznie ma charakter użytkowy, a formalnie ma charakter mieszkalny, to możesz podjąć odpowiednie kroki do zmiany przeznaczenia tego lokalu, tak żeby w ewidencjach również miał charakter lokalu użytkowego, wtedy nie tracisz prawa do jego amortyzowania.

W tym miejscu znów muszę zwrócić uwagę na kilka pułapek. Po pierwsze czasem jest tak, że zmiana przeznaczenia lokalu mieszkalnego na lokal użytkowy wymaga odpowiednich prac budowlanych, wymaga zgłoszeń, wymaga pozwoleń, chodzi tutaj chociażby o przepisy BHP, przepisy przeciwpożarowe czy o wyodrębnienie odpowiednich pomieszczeń. Są określone przepisy, które mówią, jakie warunki powinien spełnić lokal użytkowy i to po prostu trzeba wykonać. Konsekwencją zmiany przeznaczenia jest też podatek od nieruchomości, o którym musisz pamiętać. Zmieniając przeznaczenie lokalu na lokal użytkowy, nie skorzystasz z wyłączenia z opodatkowania przy sprzedaży takiej nieruchomości po upływie 5 lat od końca roku, w którym doszło do jej nabycia bądź wybudowania.

Podatki do wyboru

Na koniec powiedzmy o ciekawej sytuacji 2022 roku, tego roku przejściowego. Po pierwsze generalnie w tym materiale mówię o tym, że polskoładowe przepisy uderzają w rynek najmu. Do stycznia 2023 roku (formalnie one weszły w życie w 2022 roku, ale mamy okres przejściowy, który dotyczy nieruchomości nabytych bądź wybudowanych przed wejściem Polskiego Ładu). Ponieważ zakładam, że w zdecydowanej większości słuchają nas właściciele nieruchomości nabytych przed wejściem Polskiego Ładu, to dla nich te ograniczenia, o których dzisiaj mówię, wchodzą w życie pierwszego stycznia 2023 roku.

Drugi aspekt roku przejściowego 2022 jest taki, że w 2023 roku możesz wstecznie zmienić formę opodatkowania za 2022 rok. W naszym przypadku dotyczy to dwóch sytuacji. Po pierwsze najmu prywatnego. Do tej pory można było – mówię o nieruchomościach, właścicielach nieruchomości nabytych przed wejściem Polskiego Ładu – opodatkować je albo na zasadach ryczałtu, albo na zasadach ogólnych. Jeżeli wybrałeś/ wybrałaś ryczałt w stosunku do 2022 roku, w 2023 roku możesz wstecznie zmienić zasady opodatkowania na zasady ogólne, np. wykonując remont i generując koszty, które być może przejdą ci jako strata na 2023 rok, o czym już dzisiaj mówiłem.

Drugi aspekt, druga sytuacja, o której mówimy, jest taka, że masz firmę i w ramach tej firmy, działalności gospodarczej opodatkowujesz wynajem nieruchomości. Tutaj, jeżeli jesteś na 2022 roku na ryczałcie albo na podatku liniowym, wstecznie możesz zmienić formy opodatkowania na zasady ogólne.

Wnioski: sytuacja jest bardzo złożona. Te przepisy wzajemnie na siebie oddziałują, ale generalnie widać, że jest to pogorszenie sytuacji wielu właścicieli nieruchomości, a szczególnie właścicieli nieruchomości mieszkalnych. Kroki, które można tutaj wykonać, są ograniczone, ale dostępne. Opłacalność różnego rodzaju działań bardzo zależy od indywidualnej sytuacji. Każdorazowo trzeba to przeliczyć na kalkulatorze. Możesz tutaj wykorzystać mój bezpłatny kalkulator dostępny w linku w opisie do tego odcinka.