Optymalizacja sprzedaży nieruchomości „firmowej”

Jak wysokie mogą być obciążenia podatkowo-składkowe przy sprzedaży nieruchomości?

Popracujmy na konkretnym przykładzie.

Wyobraź sobie, że nabyłeś działkę za 500 tys. zł i za kolejne 500 tys. zł wybudowałeś na niej budynek. Po latach sprzedajesz całą nieruchomość za 4 mln zł, ponieważ budynek najprawdopodobniej został już całkowicie zamortyzowany.

Pozostają ci 4 mln minus 500 tys. kosztów nabycia działki, czyli 3,5 mln zł dochodu do opodatkowania.

Jeśli Twoja firma jest na podatku liniowym, to zapłacisz:

• podatek dochodowy (19%) w wysokości 663 347 zł;
• daninę solidarnościową w wysokości 99 652 zł (4% nadwyżki ponad milion zł dochodu);
• składkę zdrowotną – czyli 4,9% – tu akurat będziesz mógł dodać zamortyzowane koszty budynku, co sprawi, że podstawa będzie niższa, ale nadal daje to 147 tys. zł składki zdrowotnej;
• razem daje to 909 999 zł, czyli prawie 910 tys. zł obciążeń.

Pomyśl teraz o sytuacji, w której nie spodziewasz się nawet, że sprzedaż może być uznana za działalność gospodarczą.

Może się tak stać np. w przypadku sprzedaży działek.

Typowy przykład: kupuję inwestycyjnie nieruchomość, dzielę na działki, doprowadzam media, niweluję teren, utwardzam drogę. Prowadzę aktywne, profesjonalne działania marketingowe w celu sprzedaży działek. Taka działalność może zostać uznana za działalność gospodarczą.

Jeżeli sprzedasz taką nieruchomość i po czasie dowiesz się, że była to działalność gospodarcza, dochód będzie opodatkowany według skali podatkowej.

Wiążą się z tym obciążenia:

• podatek dochodowy według skali, czyli większość podstawy będzie opodatkowana stawką 32% – 1 092 400 zł;
• danina solidarnościowa – 100 tys. zł oraz
• składka zdrowotna (ale już w stawce 9%!) – czyli 270 tys. zł;
• razem 1 462 400 zł (!).

Co by było gdybyś był na ryczałcie?

Zapłaciłbyś wtedy podatek od przychodów, bo na tym polega ryczałt, ale tylko w stawce 10 proc.

Biorąc pod uwagę duży wzrost wartości i brak możliwości zaliczenia do kosztów tej amortyzowanej części budynku, okazuje się, że ryczałt może dać bardzo ciekawe rezultaty, szczególnie, że nie płacisz wtedy daniny solidarnościowej, a składka zdrowotna jest symboliczna.

Popatrzmy, jakie mamy tutaj kwoty obciążeń:

• 10-procentowy podatek dochodowy od 4 mln zł to oczywiście 400 tys. zł. (właściwie kilka groszy mniej, biorących się z tego, że będę miał możliwość odliczenia składki zdrowotnej)
• sama składka zdrowotna to około 1 tys. zł na miesiąc utrzymywania takiej firmy (jeżeli firmę zamknę zaraz po sprzedaży, to właściwie zapłacę tylko ten tysiąc złotych)
• razem: obciążenia podatkowe to ok. 400 tys. zł.

Przypomnę: podatek liniowy to prawie 910 tys. zł, skala podatkowa ponad 1 mln 460 tys. zł, a ryczałt 400 tys. Oczywiście 400 tys. to nadal dużo podatku, ale jednak właśnie oszczędziliśmy pół miliona zł.

Wybieram ryczałt… i co dalej?

No dobrze, czyli co właściwie możesz zrobić?

Trochę zależy to od tego, w jakiej jesteś sytuacji, więc rozważmy trzy scenariusze.

1. Scenariusz numer jeden, czyli sytuacja, w której nie spodziewasz się w ogóle, że możesz mieć jakąkolwiek działalność gospodarczą w związku ze sprzedażą nieruchomości. I tutaj mówimy właśnie o tej sytuacji, kiedy zakładasz, że sprzedaż będzie miała charakter prywatny, ale ze względu na nagromadzenie różnych – nazwijmy to profesjonalnych, komercyjnych – okoliczności sprawy urząd skarbowy uznałby, że prowadzisz działalność gospodarczą.
2. Scenariusz numer dwa: prowadzisz „normalną” firmę na jednoosobowej działalności gospodarczej, ale nosisz się z zamiarem jej zamknięcia. Właściwie jesteś w procesie zamknięcia i wyprzedajesz majątek, w tym nieruchomość.
3. Scenariusz numer trzy: prowadzisz działającą, funkcjonującą firmę i w ramach prowadzenia tej działalności po prostu sprzedajesz jedną ze swoich nieruchomości.

Scenariusz pierwszy, czyli w ogóle nie prowadzisz firmy.

Tutaj sytuacja jest prosta, jeżeli oczywiście jesteś przekonany, że sprzedaż będzie uznana za działalność gospodarczą. Jeżeli nie, to warto zawalczyć o to, żeby uniknąć takiej kwalifikacji, żeby sprzedaż miała charakter prywatny. Jeżeli jesteś o tym przekonany – zakładasz firmę w CEIDG, wybierasz podatek ryczałtowy jako formę opodatkowania, sprzedajesz nieruchomość, rozliczasz podatek, zamykasz firmę, płacisz wedle naszego przykładu 400 tys. zł ryczałtu.

Sprawa jest zamknięta.

Sytuacja druga, czyli powolne wygaszanie firmy.

Tutaj sprawa się komplikuje, bo jeżeli jesteś na podatku liniowym, czy na skali podatkowej, to musisz poczekać ze sprzedażą do stycznia kolejnego roku, bo dopiero w kolejnym roku będziesz mógł przejść na ryczałt.

Pytanie, czy klient poczeka.

Warto tutaj negocjować, można rozważyć pobranie jakiejś zaliczki od klienta. Oszczędności mogą być duże, w związku z tym pole do negocjacji jest znaczne.

Pamiętaj, że takie „magiczne” rozwiązania jak zamknięcie firmy i otwarcie jej na nowo mogą nie zadziałać. Mogą się wiązać z różnymi perturbacjami związanymi chociażby z VAT, ale mogą również być nieskuteczne i mogą być uznane za działania pozorne i efektywnie na ten ryczałt nie przejdziesz.

No i teraz ta sytuacja trzecia, czyli mam działającą firmę i przechodzę na ryczałt w celu optymalizacji sprzedaży nieruchomości.

To już jest wyższa szkoła jazdy, ponieważ jeżeli przejdziesz na ryczałt, to przejdziesz na ryczałt z całą swoją firmą, więc nie tylko w odniesieniu do sprzedaży nieruchomości. Pozostając przez cały kolejny rok podatkowy na ryczałcie, będziesz musiał opodatkować wszystkie dochody swojej firmy właśnie ryczałtem.

Może się zaskakująco okazać, że będzie to i tak bardziej opłacalne niż np. podatek liniowy, a do tej pory nie zwróciłeś na to uwagi.

Może się jednak okazać, że będzie mniej opłacalne. W szczególności, jeżeli twoja firma ma stosunkowo wysokie koszty, ale wtedy trzeba to wszystko policzyć na odpowiednim kalkulatorze (np. Kalkulatorze Podatkowym 2024).

Może się okazać, że jeśli nawet stracisz na przejściu na ryczałt w związku ze swoją bieżącą działalnością operacyjną, bo podatek liniowy wychodziłby lepiej, to na tyle dużo zyskasz ze sprzedaży nieruchomości, że i tak ci się to opłaci.

Wreszcie – może po sprzedaży, po przejściu na ryczałt i po sprzedaży nieruchomości dojdziesz do wniosku, że właściwie ani ryczałt, ani liniówka nie mają dla ciebie sensu i wtedy zdecydujesz się na przejście np. na spółkę komandytową czy na spółkę z o.o. Może nawet wejdziesz po przekształceniu na estoński CIT, wtedy cały wachlarz możliwości stoi przed tobą otworem.

I tutaj ciekawostka: jest przepis, który mówi o tym, że jeżeli przekraczasz 2 mln euro przychodów, nie możesz być na ryczałcie.

Pytanie, co jeżeli sprzedaję nieruchomość, która jest więcej warta niż te 2 mln euro?

Okazuje się, że ten limit odnosi się do poprzedniego roku podatkowego, czyli jeżeli w poprzednim roku podatkowym przekraczasz ten limit, to w bieżącym roku nie możesz być na ryczałcie. Jeżeli np. w styczniu sprzedasz nieruchomość za 7 mln euro, to możesz ją opodatkować ryczałtem. Tyle tylko, że w kolejnym roku podatkowym wypadasz z ryczałtu, więc w żaden sposób nie wpływa to na samą sprzedaż, która nadal może być opodatkowana ryczałtem. Potwierdzenie, że to wszystko działa, znajdziesz w interpretacjach podatkowych.

Zobacz np. interpretację Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 17 stycznia 2022 r., (nr 0112-KDWL.011.181.2021.2.WS).

Czy organy podatkowe mogą podważyć taką optymalizację?

Moim zdaniem nie ma do tego podstaw.

W opisanej „konfiguracji” po prostu wybieramy formę opodatkowania dostępną w ustawie, w ustawach podatkowych. Nie podatek liniowy – tylko ryczałt.

Żonglowanie formami opodatkowania jest jak najbardziej zgodne z przedmiotem, celem ustawy podatkowej oraz jej przepisami, więc nie może być uznane za działanie sprzeczne właśnie z tymi elementami.

W związku z tym klauzula ogólna przeciwko unikaniu opodatkowania nie może znaleźć zastosowania w tej sytuacji.

Czy to jest schemat podatkowy, który podlegałby raportowaniu do Szefa KAS?

Jeżeli nie dokonujemy żadnych dodatkowych czynności dostosowujących – o pewnych, bardziej złożonych, skomplikowanych sytuacjach za chwilę powiem – to również nie uważałbym, że jest to schemat podatkowy.

Same Objaśnienia do schematów podatkowych zdają się sugerować, że zmiana formy opodatkowania (akurat w objaśnieniach jest mowa o wybraniu podatku liniowego) nie może być w typowej sytuacji schematem podatkowym.

Teraz, gdy już wiesz, że sprzedaż nieruchomości na ryczałcie może być tak atrakcyjna, otwiera się przed tobą cały wachlarz możliwości.

Wyobraź sobie, że masz spółkę komandytową, która oczywiście nie może być na ryczałcie. Nic nie stoi jednak na przeszkodzie, żeby przekształcić tę spółkę w spółkę jawną i wtedy sprzedać nieruchomość (przechodząc wcześniej na ryczałt). Oczywiście wiąże się to z szeregiem różnych perturbacji, ale taka możliwość istnieje.

Podobnie zresztą możesz przecież przekształcić się ze spółki z o.o. Jeśli nie chcesz czekać do stycznia, a masz w JDG firmę i nieruchomość, zawsze możesz przecież wnieść tę nieruchomość albo w ogóle całą swoją działalność nieruchomościową jako zorganizowaną część przedsiębiorstwa do jakiejś spółki jawnej i w tej spółce jawnej wybierasz wtedy ryczałt. Jest taka możliwość i sprzedajesz majątek natychmiast.

Możesz też zrobić to odwrotnie.

Działalność operacyjną wnosisz do spółki jawnej, a nieruchomość pozostawiasz u siebie. Wtedy oczywiście musisz już poczekać do stycznia, żeby zmienić w JDG formę opodatkowania, ale wygląda to na pewno lepiej i w niektórych sytuacjach, jeśli np. ktoś z rodziny i tak pomaga ci w firmie, jest to lepsze gospodarczo, lepsze biznesowo i dużo lepiej wygląda z punktu widzenia uzasadnienia ekonomicznego takiej operacji.

Wreszcie, jeśli masz spółkę z o.o., możesz pomyśleć o wydzieleniu jako zorganizowanej części przedsiębiorstwa tej części nieruchomościowej do innej spółki z o.o., przekształcenie tej spółki z o.o. np. w spółkę jawną i wtedy dokonanie sprzedaży nieruchomościowej. Oczywiście takie bardziej zaawansowane działania mogą już być schematem podatkowym i należałoby to przeanalizować indywidualnie.

Czy takie działania będą zagrożone klauzulą ogólną przeciwko unikaniu opodatkowania?

W dużej części tych przypadków, o której mówiłem, moim zdaniem nie. W części takie ryzyko istnieje.